房企数万亿债务风险受关注 “三道红线”风声紧房企|债务|融资收紧

2020年，拼命奔跑的房企刚从疫情惊魂中回神，调控消息再次轰然而至。
市场消息显示，为控制房企有息债务规模，有关部门设置出“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。再根据房企触线情况不同，分档设定有息负债增速阈值。
虽然上述消息至今尚未得到权威部门证实，但房地产行业已是风声鹤唳。一家TOP20房企融资部门知情人士向第一财经透露：已听到房企融资收紧的风声，上述监管动向属实。而另一家TOP30房企融资部门人士则表示：公司没收到正式文件，但传言一直在发酵。
具体条款未明确，但房企融资再度收紧的信号却已颇为显著。 7月14日，银保监会表态称，严禁资金违规投向房地产；随后的24日，中央召开房地产工作座谈会，提出防止资金违规流入房地产。
中指院数据显示， 7月房企信用债平均票面利率为5% ，比6月发债成本提高0.6个百分点，创下2月份疫情暴发以来的利率新高。
可以说，房地产融资在经历了今年前几月的短暂宽松窗口期后，又恢复至近年来紧绷的常规状态。一位从事房地产金融业务的人士透露，去年就执行的开发贷与按揭贷合并政策，现在又有所升级，一般城商行都开始被要求严格执行。
大多房企融资将受限
据天风证券统计，国内销售额较高的50家房企中，同时踩中“剔除预收账款资产负债率大于70%、净负债率大于100%、货币短债比小于1”这3条红线的房企共14家，踩中2条的10家，踩中1条的14家，完全不踩线的12家。
若将范围进一步缩减到TOP30房企，按2019年年报数据，融创中国（01918.HK）、中国恒大（03333.HK）、绿地控股(600606.SH)、富力地产（02777.HK）、华夏幸福(600340.SH)5家房企同踩3条线处在“红色档” ，预计有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加。
中南建设(000961.SZ)、佳兆业（01638.HK）、阳光城(000671.SZ)、金科股份、荣盛发展(002146.SZ)同踩2条线处于“橙色档” ，预计有息负债规模年增速不得超过5% 。
蓝光发展(600466.SH)、远洋集团（03377.HK）、中国奥园（03883.HK）、融信中国（03301.HK）等只踩1条线处于“黄色档” ，有息负债规模年增速不得超过10% 。
而滨江集团(002244.SZ)、金地集团(600383.SH)、保利地产(600048.SH)、龙湖集团（00960.HK）、中国海外发展（00688.HK）、华润置地（01109.HK）处于“三线”均未超出阈值的“绿色档” ，预计有息负债规模年增速不得超过15% 。
“三个指标分别从整体、长期、短期三个维度衡量企业财务风险，旨在整体控制房企高杠杆风险，对龙头房企、中小房企都将有深远影响，激进拿地扩张、高周转冲规模都将遭到打击。 ”贝壳研究院高级分析师潘浩告诉采访人员。
据克而瑞数据，去年， 50家典型上市房企总有息负债同比增加幅度为16.4% ，达46942亿元。这意味着，仅有经营稳健的绿色档企业可保持去年同期融资增长的幅度，其余大多数房企的融资增幅都受到了限制。
在业内人士看来，此番房企融资收紧并不意外，是去年相关政策的延续。去年5月，银保监会下发23号文，开始针对房企融资进行针对性收紧。此后，监管机构连续对房地产信托、银行机构进行整治约谈，同时对开发贷、境外债等多种融资方式进行进一步限制。
总体而言，与过去几轮调控所不同的是，去年的政策基于“总量控制” ，直接限制房企债务总额增长，其中最显著的措施便是将开发贷和按揭贷合并至房地产贷款科目下。
“这个规定一出来，许多银行的房地产贷款额度就没有了。 ”一位金融从业人士称。