乐居财经|专题|居民高杠杆率的内生型三线城市市场研究( 二 ) ?导读加杠杆空间愈加逼仄

……本节有删减……
依据经济基本面、房地产市场需求、市场购买力等多方面因素，可以将10大高杠杆率、内生型三线城市划分为以下四类：其一，温州、台州和金华属经济基本面相较出众的强三线城市；其二，赣州、阜阳和临沂属传统人口输出型城市；其三，锦州、梅州和天水属经济基本面相较羸弱的弱三线城市；其四，宿迁属过度消费型城市。
一、有人有钱型：温州台州金华需求充裕且购买力强，但规模提升空间逼仄（部分略）
1、成交规模：皆大幅扩容，温州上半年累计成交同比增19%
2016年以来，温州、台州和金华房地产市场持续转暖，市场规模大幅扩容。
其中，温州、台州更具规模优势， 2019年商品房销售面积分别为1140万平方米和851万平方米，较2015年已然实现翻倍增长。金华成交规模逐年提升， 2019年商品房销售面积升至552万平方米，较2015年净增长57% 。

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2020年上半年，温州、台州和金华房地产市场持续复苏，成交稳步提升， 6月商品住宅成交面积皆同比转正。温州房地产市场全面转暖， 5、6两月成交显著放量，成交面积迭创近年来单月新高。
上半年，随着成交持续好转，台州、金华累计成交同比跌幅进一步收窄至20%以内。而在5、6两月成交显著放量的作用下，温州率先同比转正，累计成交同比增长19% 。
2、潜在供应：供地适度扩张但土地去化周期约1年，长期去化无虞（略）
3、潜在需求：自身人口规模优势且长期净流入，但增长空间受限（部分略）
台州、金华本身就具有较大人口规模，常住人口总量都在600万人左右，温州更具人口规模优势， 2019年常住人口多达930万，不仅在三线城市排名前列，甚至超越诸如济南、南京、长沙等这类二线城市。
受惠于东南沿海和长三角整体相较发达的产业经济吸引力，叠加较高收入水平，温州、台州和金华皆属人口输入型城市，外来人口长期净流入。温州、金华小商品经济又异常发达，人口虹吸效应明显，常住户籍人口比皆超1.1倍。

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温州、金华高等教育资源相较丰富，历年高校在校生皆超8万人。其中，温州高等院校有所扩容，在校生数量也是稳步提升， 2019年全市共有11所普通高校，在校生一举突破10万人。反观台州高校资源相较短缺，尽管在校生数量略有提升，但仍不足4万人。

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温州、台州和金华城镇居民人均居住面积整体偏高， 2019年人均居住面积都在50平方米左右，明显高于全国人均居住面积40平方米。说明本地居民并不缺房，户均2-3套房的家庭并不鲜见，但出于更好的居住环境及生活品质，改善性需求依旧坚挺，核心地段的高品质住房更受市场欢迎。

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4、购买力：收入高但增幅降低、杠杆率2倍于全国，加杠杆空间有限（部分略）
温州、台州和金华房价收入比明显偏高，长期高于6-7的合理区间。近年来，受惠于居民收入快速增长，房价收入比有所回调，但整体仍处高位， 2019年金华房价收入比仍多达11 。
一方面，说明以居民收入衡量，温州、台州和金华市场购买力似有不济，低收入群体更将面临购房贵且难等问题；另一方面，说明温州、台州和金华房地产市场前景长期看好，居民更愿意适度透支未来用于购房消费。