要点：1.已开发票但未退还（支付）的建筑质量保证金可扣除；2.已明确对象化的设施、设备、装修等支出应直接计入对应类型房产的房地产开发成本 。
（三）利息支出
发生利息支出4000万元（专属项目一期 ， 提供银行利息单据） 。 同时向银行支付融资顾问费300万元；向某房地产企业借款 ， 支付利息费用500万元 。
要点：1.准确归集提供金融机构证明的 ， 利息支出可据实扣除；2.支付给金融机构的非利息费用 ， 不能计入利息支出；3.支付非金融机构的民间借贷利息费用 ， 不能扣除 。
4、其他情况
设定条件：
1.按合同金额预缴税款 ， 预征率：普通住宅1%、非普通住宅和非住宅3.5%（原标准） 。
2.已缴纳转让房地产相关税金及附加（按合同价格乘以综合税率5.6% ， 营业税）
3.土地成本按照土地面积占比法计算分摊；房地产开发成本按建筑面积占比法计算分摊（对象化项目除外）；利息支出据实扣除 ， 并按建筑建筑面积占比法计算分摊 。
（忽略其他可能涉及的情况或条件）
问题：
计算项目一期清算应纳土地增值税额、减免税额、实际应补退税额？
（金额单位：万元 ， 保留两位小数）
基本方法：
1.分类清算：普通住宅、非普通住宅、非住宅 。
2.扣除项目确认：
可售房产四项成本费用（土地成本、开发成本、开发费用、加计扣除）→已售房产扣除额（加上税金及附加）；
需分摊的成本费用（土地成本、开发成本、利息支出）→依比例计算的成本费用（其他房地产开发费用、加计扣除）
3.税额计算：增值额→增值率（确定适用税率及扣除系数）→应纳税额→应减免税额→抵减已纳税额→实际补退税额
可售房产四项成本费用
（一）归集需分摊的成本费用
1.土地成本：
（26000+780+4980-5000-780）*2.5/4=16237.5万元
16237.5+500=16737.5万元
2.房地产开发成本：
10000+25000+3500+500+2000=41000万元
3.利息支出：
4000万元
（二）分摊土地成本（16737.5万元）
已给条件：独立占地普通住宅、非普通住宅栋证记载土地面积分别为1、0.4万平方米；综合体栋证记载土地面积0.6万平方米 ， 普通住宅和商铺的建筑面积分别为4万、0.5万平米 。
第一步 ， 确定三类房产土地面积：独立占地直接计入；非独立占地按建筑面积占比系数分
摊计入 。
分步一 ， 综合体土地面积分解：普通住宅0.6*4/4.5=0.53；非住宅0.6*0.5/4.5=0.07
分步二 ， 分类汇总：普通住宅（1+0.53）；非普通住宅0.4；非住宅（商铺）0.07
注：物管用房（公配）不涉及土地成本（由可售房产承担）；地下车库土地面积（0.3万
平）不参与土地成本计算（由地上计容房产计算） 。
第二步 ， 按土地面积占比系数分摊（1.53/2、0.4/2、0.07/2） 。
普通住宅：1.53/2*16737.5=12804.19万元
非普通住宅：0.4/2*16737.5=3347.5万元
非住宅：0.07/2*16737.5=585.81万元
（三）分摊房地产开发成本（41000万元）
按照建筑面积占比系数（10/13、1/13、2/13）分摊房地产开发成本（剔除装修费3000元、设备费2000万元） 。 装修费计入普通住宅；设备费计入非住宅 。
普通住宅：10/13*（41000-3000-2000）+3000=30692.31万元
非普通住宅：1/13*（41000-3000-2000）=2769.23万元
非住宅：2/13*（41000-3000-2000）+2000=7538.46万元
（四）分摊利息支出（4000万元）
按照建筑面积占比系数（10/13、1/13、2/13）分摊利息支出 。
普通住宅：10/13*4000=3076.92万元
非普通住宅：1/13*4000=307.69万元
非住宅：2/13*4000=615.38万元
（五）按比例计算（其他房地产开发费用、加计扣除）
普通住宅（其他房地产开发费用）：（12804.19+30692.31）*5%=2174.82万元

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