锋行链盟|土地增值税清算实务完全解析附案例( 三 ) 如何理解：1、土地增值税只对转让国有

要点：土地增值税可清算条件，项目竣工且售（用）占比85%以上（一般情况）；取得最后一个预售许可证满三年（特殊情况）。
项目一期包括7栋（A—G栋）房屋和地下车库（H），分别办理房产栋证，其中， ABC栋为普通住宅， DE栋为非普通住宅， FG栋为综合体，包括普通住宅、非住宅（商铺）以及物管用房。
要点：1.分三类房产清算：普通住宅、非普通住宅、非住宅；2.土地面积占比法下土地成本的分摊处理（独立占地与非独立占地房产）。
【锋行链盟|土地增值税清算实务完全解析附案例】项目一期竣工实测总建筑面积13.1万平米（规划12.8万平米），可售面积13万平米， ABC栋（普通合计）、DE栋（非普通合计）、FG栋（综合合计），栋证记载的可售建筑面积分别为6万、1万、4.5万平米，其中，（FG栋）中普通住宅和商铺分别为4万、0.5万平米；不计容地下车库（H）建筑面积1.5万平米；不可售面积0.1万平米。
三类：普通住宅面积10万、非普通住宅面积1万、非住宅面积2万平米。
ABC栋、DE栋、FG栋，栋证记载土地面积分别为1、0.4、0.6万平米；车库（H）土地面积0.3万平米。
要点：1.竣工实测面积为计算依据；2.土地成本分摊计算时，以栋证记载土地面积为依据；3.不计容地下车库不直接分摊土地成本（不参与土地成本计算）。
政府要求在“东园之星”项目红线外的相邻地域，修建市政广场，作为取得该项目土地的附加条件，相关事项在土地出让合同中约定；对于企业缴纳的土地综合价金、契税，政府安排财政资金给予一定返还。
要点：1.房地产项目开发中，因统一规划、整体开发需要，在相邻地域建造公共设施，发生的建造支出可作为“土地成本”予以扣除。条件：经土地出让合同约定；提供县级以上人民政府相关文件、决议以及规划证明材料；2.企业取得的政府返还（奖补）土地价款等款项（财政性资金）应冲减土地成本。
2、收入情况：
项目一期截至清算时点：
（一）商品房合同
1.普通住宅（10万平米）已售9.5万平方米，合同金额67000万元；
2.非普通住宅（1万平米）已售1万平方米，合同金额12000万元；
3.非住宅（2万平米）已售0.8万平方米（其中商铺0.2万平方米，地下车位0.6万平方米），合同金额11000万元。
（二）收款
1.普通住宅：销售收款66000万元（按揭款1000万元未到账）；合同与权证面积差结算，退还购房人10万元；购房人超期付款，收取违约金10万元。
2.非普通住宅：原购房人违约退房，已收取的订金10万元不退还。
3非住宅：未售商铺出租，取得租金收入100万元。
要点：1.未全额收款（开票）的，以合同价格为依据；2.办证实测面积结算补退款予以调整；3.收入为转让房产取得的全部经济利益，包括合同违约金等；4.未实际成交，没有发生转让行为，取得的违约金（定金）不确认收入；5.出租房产租金不属于转让房地产收入。
3、成本费用项目情况
（一）土地成本
1.项目一、二期土地，共计支付土地价款26000万元，缴纳契税780万元；
2.项目一、二期红线外修建市政广场发生建造成本4980万元；
3.项目一、二期土地综合价金政府返还5000万元，契税返还780万元；
4.项目一期超规划面积建设，补缴土地出让款500万元。
要点：1.土地契税计入土地成本；2.根据土地合同约定发生的红线外建造支出计入土地成本；3.取得财政性资金冲减土地成本；4.超规划修建，补缴土地出让款计入土地成本。
（二）房地产开发成本
房地产开发成本41000万元：1.前期工程费10000万元；2.建筑安装工程费25000万元（其中：专属于普通住宅的装修费3000万元、专属于非住宅的设备费2000万元；已开发票但未退还的建筑质量保证金200万元）；3.基础设施费3500万元；4.公共配套设施费500万元；5.开发间接费2000万元。