物业|孙宏斌食言，拆分物业上市能解决融创中国融资问题吗显示|负债总额|债务|企业|观点评论|融

作者：Azure
来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）

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孙宏斌又“食言”了。
7月21日，据路透旗下IFR报道，融创中国(01918.HK)考虑分拆其物业管理业务独立上市，进行10亿美元的IPO ，知情人士表示， IPO最早可能在今年(2020年)进行。
实际上，早在2015年，融创中国董事长孙宏斌就曾明确表示，不会谋求融创的物业管理公司分拆上市，并以办学校为类比， “开物业公司就像办学校，学校是公共服务类的机构，你如果把学校变成挣钱的工具，那就不对了。 ”
彼时，孙宏斌意气风发，走上了并购扩张之路， 2015年以来，融创中国开始了高速扩张之旅，绿城中国、雨润、金科股份等企业遭遇资金危机时，这些企业都险些成为融创的囊中之物，彼时的孙宏斌是看不上“物业”这种小钱的。
谁能想到， 5年之后，孙宏斌完全改变了主意。
早在2020年5月，融创中国管理层就曾表示，融创服务有安排上市的计划。
对此，外界猜测，孙宏斌突然“变脸”的原因可能为“如今的融创中国很差钱，负债率偏高，急需补血” ，对此，融创中国行政总裁曾表示，从融创中国自身来讲，物业上市后，对资产结构、提升净资产、降负债率也有很大支持，但也表示“上市没那么急” 。
随后，市场传出了融创中国物业拟在2020年上市的消息。
融创中国食言的背后：净资产负债率为内地头部房企最高
“没有无缘无故的爱，也没有无缘无故的恨。 ”
融创中国突然转变性情开始拥抱物业IPO的背后，则是缘起于融创中国高企的资产负债率。
2020年7月7日，融创中国发布公告称，将发行总计10亿美元的优先票据，其中包括2023年到期的6亿元美元优先票据，利率为6.5% ，和2025年到期的4亿美元优先票据，利率为7% ，用于偿还融创中国现有债务。
而在更早的2020年6月18日，深交所发表公告显示，融创中国80亿元小公募债发行获受理；2020年5月28日，融创中国发行33亿元5年期债券，用途均是偿债。
自此，融创中国财务情况表露在公众面前：
据融创中国2019年财报显示，截至2019年底，融创中国负债总额为8465.55亿元，较2018年的6435.53亿元增长31.54% ，其中，包括流动负债6208.81亿元，较2018年的4712.53亿元增长31.75% ，非流动负债为2256.74亿元，较2018年的1723.01亿元增长30.98% 。
此外，值得一提的是，截至2019年年底，融创中国的净负债率为179.64% ，位于内地TOP15房地产企业净负债率排行之首。
而且，更需要引人注意的是融创中国的短期债务危机：
据融创中国年报及一季度财报显示，在融创中国合计3676.71亿元的借贷及利息付款中，有1575.86亿元将于2020年年末前到期，此外，还有将近1158.81亿元将于2021年年末前到期，两年时间，融创中国需偿还的借贷及利息付款合计2734.66亿元。
那么，针对这些短期内到期的债务，融创中国账上有多少现金流支撑呢？
融创中国2019年年报显示，融创中国年末现金及现金等价物为779.44亿元，远低于上千亿的短期债务规模。
不仅负债规模偏高，为了融资，融创中国所需要付出的融资成本也远高于市场——公开资料显示，从2017年至2019年，融创的加权平均实际利率分别为6.24%、6.82%和8.56% ，远高于业内平均水平。
不过，或许对于激进型公司融创中国来讲，这一切并不是“事”——公开资料显示，自2006年起至2019年的每一年，融创中国投资活动产生的现金流量净额均为负，也就是说，有14年其投资活动现金流都是净流出状态， 2017年，甚至净流出1201.69亿元。