深圳|深圳房地产上半年成绩单剖析：住房、写字楼、购物中心行情如何？( 二 ) 成绩单|深圳|写字楼|住房|成交|戴德梁

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉此前接受南都采访人员采访时表示，房价尤其是二手房价的后续走势，还取决于二手房指导价政策能否迅速成熟。 “二手房指导价能起到一个锚定片区房价的作用，二手房价格锚定后，新房价格也会围绕这个标准而不敢胡乱定价。 ”

写字楼市场
业主忙谈价租客忙换租

深圳写字楼空置率居高不下是老生常谈。需要指出的是，一是深圳商办市场实质仍保持着较高的吸纳水平，需求量仍在逐年走高；二是空置率高的影响是双面的，它不利于业主但利于租客，意味着更多的议价空间和优惠策略。因而，空置率高带来了市场去化压力，但并不至于“谈虎色变” 。
供给推升而非需求放缓
那么， 2020年上半年的深圳写字楼市场又有何新变化？首先是空置率的进一步攀升。戴德梁行提供的数据显示，上半年，深圳甲级写字楼存量增加至596.4万平方米。新增供应拉高了空置率，使其较2019年末上涨约3.39个百分点至25.43%——目前，这一水平处于四个一线城市之首，其余三城分别为：上海20.9%、北京16.2%、广州6.7% 。
和以往一样，空置率走高的原因在于供给推升而非需求放缓。戴德梁行的监测数据显示，上半年深圳甲级写字楼累计吸纳量约14万平方米，已超过2019年全年。据其分析，尽管受疫情影响，深圳甲级写字楼市场在春节后陷入停滞状态，但随着疫情逐步得到控制，租赁活动于二季度逐渐恢复，且大面积的租赁交易颇为活跃。
租赁价格及策略的调整
期内的需求表现之所以优于行业预期，背后因素诸多，疫情导致较长的预租期蓄客、疫情后租赁需求的集中释放等，但更重要的是租赁价格及策略的调整——疫情后整体经济环境不容乐观，可预见的高供应压力也削弱业主对后市的信心，业主通过给予一定的装补或延长免租期等方式吸引客户，更多物业特别是新项目业主还采取了以价换量的揽客方式。
这些举措也导致深圳甲级写字楼目前租金普降。戴德梁行统计，全市甲级写字楼租金上半年降幅达到8.1% ，年中平均租金水平为每月每平方米222.91元，较高峰时期累计下调幅度已达19.4% 。对比其他一线城市来看，深圳目前甲级写字楼空置率虽然位居首位，但租金水平位居第三位，仅高于广州。
对于发展向好企业意味着换租窗口期
对于发展向好的企业而言，这一阶段意味着换租窗口期。戴德梁行监测发现，不少企业变更办公环境的同时也为未来业务发展扩充办公空间：来自科技及传统金融行业多见大面积租赁成交，需求表现最为活跃；以律师事务所及会计师事务所为代表的专业服务类也延续了一定的活跃度；线上娱乐、线上即时配送、医疗健康等逆疫情行业亦表现亮眼。
至于后市，今年下半年还将有约77万平方米的新项目计划入市，戴德梁行大中华区副总裁、华南区董事总经理程家龙对此分析，租金的普降一定程度上刺激了办公租赁需求于上半年提前释放，宏观环境及经济面有望恢复，下半年租赁需求活跃度将逐渐提升，全市甲级写字楼租金将趋于稳定。

商业项目
购物中心做直播搞活动，还是开放式街区更香？

一场疫情打乱了2020年购物中心的营销节奏，长达几个月的停摆，让人们陷入对于“什么样的购物中心具备更强抗压能力”的思考。
茶饮咖啡、特色餐饮基本恢复
根据戴德梁行数据，原计划2020年入市的项目普遍延期半年至1年开业， 2020年计划新增供应环比下降11.5% ，预计要恢复正常运营并且迎来新的高峰，要到2021年。而从营业指数及客流指数来看，全市购物中心一季度营业指数和客流指数急速下挫，分别为50.1%和10.6% ，二季度基本恢复正常，营业指数89.7% ，客流指数90.7% 。