再生|王玉珂：城市有机再生的内在逻辑与创新实践( 二 ) |逻辑|实践|

大多城市再生区域一般有很长历史，为什么要着重提城市文脉？因为在城市再生时，建筑与人再连接是改造核心，而情感与文化是最有价值的连接纽带。
4. 城市更新政策是企业持续性战略的利好条件
过往不做商业的头部房企都开始进入此领域，最根本因为大体量销售中，单一功能产品模式风险越来越高，短线目标很难在未来5-10年得以维系。相比而言，商业的永续经营能力强，作为长期战略成为重要决策方向。
城市再生会遵循何种轨迹？
五项核心策略实现有机再生
未来总是未知的，但我们无需为此焦虑。关于城市再生的问题也是如此。
对于待更新的城市区域，我们能看到的往往是它当下的困顿，往往忽略的则是其可能的轨迹。
纵观世界，城市再生的轨迹表现为几点：

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首先是品质提升，从设计的角度改变空间做品质提升，这是比较简单的工作。
继而是综合功能优化，我们在原来商业功能基础之上，常常还需要加入办公、文化等方面的新功能。
进一步的是文化溯源，存量空间本身有自然的历史沉淀，而文化溯源是要探索城市最根本历史人文属性，从而找到有利于项目发展的人文基因。
最后是有机再生。像上海新天地，其实本身面积很小，只有2-3万方，但是能够吸引整个上海的客群，其实就是文化所代表的城市价值和意义。以文化为基础，又顺便带动了其他的物业开发，写字楼、住宅等等。
在最新服务项目中，常常可以看到消费功能单一、缺乏标杆领头项目而丧失区域活力的情况，城市历史文物建筑被遗忘、浪费。
而上海、成都等地的一些老街项目，却能在过去的20-30年间，不断找到活化要素，例如外资注入、TOD、标杆商业项目等等，形成渐进式跃升、整体性同步发展的路径。

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基于这样的洞察，结合我们的项目经验，城市再生所需遵循的有机开发策略也可以基本明确。
总结起来， “有机开发”的关键策略在于5点：
一是未来视角，无论项目亮相是五年还是十年后，都要为了未来的价值埋下当前的种子，对于城市和项目的思考，永远要站在未来看现在。
二是生态城市，建筑是城市的一部分，建筑功能也是城市功能重要组成部分，要让建筑与环境充分融合，而不仅仅是建筑物本身。
三是文化挖掘，自然形成的文化最具有特色与生命力，我们要从中挖掘并培育出生机勃勃的原生文化。
再有是多专业协同。就是改造过程中，建筑师扮演最重要角色，因而成为开发商的依赖。实际上，一个完整的城市再生项目，不仅需要优秀建筑设计师，还需要内容输出、运营推广、灯光设计、多媒体互动等许多专业公司协同，才可以改进为优质产品。
最后是数据化决策。为什么数据必不可少？过往商业管理凭个人经验，常常某个项目商业运营很好，复制到其它商业项目就失去效率。数据决策放弃人为经验，以更理性的角度精准定位消费人群，实现更高效运营。

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化愿景为现实
来自RET案例的启发
最后，我们用一个案例来说明RET的理念。
北京龙德广场位于亚洲最大社区，有13年经营史，项目规模近24万方。由于增长缓慢、品牌老化，项目需整体改造。经过诊断，项目核心问题在于辐射力不足、整体销售不及预期、主力店转换率不高以及空间硬件陈旧。