再生|王玉珂：城市有机再生的内在逻辑与创新实践 |逻辑|实践|

进入存量时代，对旧城改造，传统方式就是推倒重来，用过往增量时期思维进行开发。
实际上，存量时代考验着我们对商业生命周期的挖掘和延续， “城市再生”是国内商业向下一阶段突破新生的重要方式。
本期，我们分享RET睿意德联合创始人王玉珂，有关“城市再生”的思考和理解，希望给业者带去面向未来的启发。

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理解“城市再生”
尊重原生，面向未来
这个行业里大家都在讲“城市更新” ，但是我们倾向于用另外一个词——“城市再生” 。
与住宅不一样，商业有生命周期。生命周期从开始到结束，每个阶段都有不同表现和特征。
如何延续生命时间，这属于生命再生概念。选择“城市再生”更加贴近商业生命力的特定含义。
什么是“城市再生”？与传统开发最重要不同，再生一定保留原有功能。 “城市再生”应该定义为：
在对原有功能部分保留之下，以系统化思维对建筑空间再赋能，以使其适应未来城市发展属性。
城市再生分为两个类别：一是调整型，就是整个建筑单体本身不发生变化，结构不动，只做一些局部调整，对内容重组和优化；二是改造型，除了既有历史风貌的建筑调整外，同时组织大量新物业开发，以提升区域整体价值。

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如何理解城市更新的意义？
存量商业有待价值重塑
为什么说城市再生越来越被重视？站在未来发展角度，有两方支撑条件：一是城市发展面临再开发的必要性，二是行业发展中的战略新机遇。
首先，商业发展到今天，城市进入到了存量再开发的演化阶段。这其中有四类典型的存量问题：
第一，客群老化，年轻人离开，区域失去活力。 7月份时候去北京一个存量项目，看到跟十几年前一模一样。十几年前， 70后可能项目核心客户，现在80、90后成为消费主力，现有商业无法适应年轻人。主力客群老化成为许多存量商业失去活力的重要原因。
第二，大拆大建，失去城市个性。一些改造缺少整体规划，反而把原来历史的、个性化的空间与内容都拆掉了，失去原生文化的改造，城市特色与性格也没了。
第三，租售失衡，业权分散下的利益博弈，使城市形象受损。城市更新项目很多都涉及到拆迁，也因此涉及到产权在业主和产权人之间的利益再分配，从而忽略城市形象及内容营造方面社会价值。
第四，区域形成价值洼地，改造成本巨大。城市再生地区一般位置都比较好，却因发展问题面临价值衰减问题，空间本体和区位的优势被削弱，当然，因其改造复杂性面临相对较高的改造成本。

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对于行业来说，城市发展的挑战常常也是行业发展机遇。不同历史阶段所带来行业发展的重要变化，面向未来，参与城市再生将是企业战略必要选择。我们也需要从四个角度理解这一点：
1. 增量萎缩背景下，存量的价值仍被低估
以北京为例，北京市场之前住宅总体成交大概在20万套房子，其中15-16万套是新房，二手5-6万套。现在发生新变化，绝大多数成交是二手房，新房很少，存量更新成为必要趋势。
2. 城市中心位置、核心区域的潜力需要挖掘释放
存量物业的位置往往都很好，却受限于历史约束无法形成中心区的高价值功能，未来商业价值能够提升的空间非常大。
3. 城市文脉是开发价值的增量点