楼市参考|堪比“高利贷”！这家房企缺钱缺疯了……( 二 ) “快乐都是别人的

文章图片
所以，想要通过融资加杠杆使明发摆脱现金流困境，重新走向扩张轨道已不太现实。
雪上加霜的是，明发的地产开发主业的形势也不容乐观。
过去三年，明发集团的合同销售额分别为125亿、163.5亿、113.1亿，就像在坐过山车；营收100.7亿、116亿、126亿，还在保持一个稳定的增长。但考虑到其销售规模，其营收的想象空间很有限。
而这个时候作为扛大梁的经营性净现金流并没有随着营收增长而改善，反而在恶化，由2018年的27.8亿降至11.2亿。
为此，去年明发不得不出售旗下子公司来平衡债务和资金压力。如去年4月，明发将全资子公司东胜公司51%股权转让给世茂房地产，对价27.92亿元。
这种“家当”行为，接下来大概率会持续。
土储而言，截止2019年底为2130多万方，同比减少4.9% 。这说明面对财务困境，明发已没精力和财力考虑明天、继续买地了。
不过即便是现有土储，也主要集中于购买力较低的四五线城市，楼市下半场，销售业绩本就起伏不定的明发反而变得更加不确定了。

文章图片
除了截至去年底的64.9亿的流动负债，今年1月发行的2.2亿美元债和6月初发行的1.76亿美元债，也分别将于12月和明年1月到期。
届时，还怎么去拆东墙补西墙，很考验黄氏四兄弟的智慧。
其实，明发也有着自己的辉煌时刻。
上世纪八九十年代，闵商黄焕明只身到香港闯荡，小于成就后回到厦门， 1994年和三个兄弟成立厦门明发进军房地产成为最早一批吃螃蟹的房企。
2002年转入商业地产开发，第一个商业地产项目——厦门明发商业广场曾让其名噪一时。随后，明发走上发展快车道；2009年，明发登陆港交所，成为继宝龙地产、禹洲地产之后在港上市的第三家厦门民营房企，一时风光无两。同年把总部迁至南京。
2011年，明发在北京上海拿下4宗地块，投建明发商业广场。次年在《2012胡润百富榜》上，黄焕明家族资产达85亿元，位列第32位，成为厦门地产家族中的首富。
但好汉不提当年勇，近年来明发地产主业磕磕绊绊、在财务杠杆的泥潭里越陷越深，借新还旧的游戏也越来越难以为继。
明发落得这般田地，背后原因有很多。至于其还能挺多久、会不会退市……这些尚不得而知。
但其就像一面铜镜，很值得开发商、炒房客们以其为鉴、深刻反思：切莫再拿市场（行情）当能力了。
楼市上半场，真的是躺着就能赢、闭着眼买就能赚；楼市下半场，则是一个典型的“帕累托”市场，赢家只属于少数。一旦你预判失误或杠杆没接上，结局就会很惨。
闽系房企以激进著称，在去库存行情中率先跑出来的“大黑马”以闽系居多，但这轮调整以来，在资金问题上爆雷或被监管部门发函关注的，也基本上都是闽系。这些显然不是巧合。