银行股▲比银行股还便宜，估值不到4倍，谁是A股最便宜的公司？( 二 ) 融资|荣盛发展|河北

2. 多元化压制估值
荣盛近几年的年报论述中都将产业新城视为公司第二大板块及发展重点，产业新城收入主要有三大来源：
（1）参与一级开发，通过土地前期平整，获取固定比例的收入；
（2）招商引资收入；
（3）后续二级开发收益。
做大以后，（1）、（2）两项业务回款或将存在一定难度，具体参考华夏幸福，回款出现问题后只能靠低价变卖“家产”而委屈求生，在后疫情下依然艰难的存活着。
另外，公司还运营酒店、参股银行、股权投资、房地产基金等，涉及的业务越多，资源也将分散，管理的难度也越大，做不好反而会拖累主业。
目前行业估值最高的龙湖和华润其主业是住宅地产+一二线的商业地产，业务模式越简单，越容易受到资本的青睐。荣盛的非相关多元化也是压制估值的主要因素之一。
3. 单一区域土储占比过高
土地储备中河北占比接近40% ，深耕固然好，但过于集中受政策影响也大。现在讲的是“因城施策” ，适度分散的土储布局有利于分散风险，公司应该适当加大河北以外的投资力度，改善土储结构。
4. 融资结构有待改善

根据年报披露数据， EBITDA为148亿， EBITDA利息保障倍数=2.42 ，由此可推算公司2019年实际发生的利息费用为61.15亿，总体融资成本大概是9%-10%之间（61.15/659=9.28%）.
从融资结构看，债券占比过低，仅为10%出头，占比最高的银行贷款估计包含部分银行委贷的信托产品等，如果能提升债券融资比例且降低债券融资成本，公司的融资成本能有较大的向下空间。
总结

17年以来政府对房价上涨的容忍度在降低，周期弹性被削弱，限价无法消化高财务杠杆带来的高资金成本，会使得项目的收益表现较差。这种背景下房企规模增长的因素由之前的投融资能力转变为经营能力，高周转效率带动销售快速回款（也体现为经营杠杆的运用），通过营运资金实现滚动开发最终带动规模增长。
如今的地产公司是拼融资渠道和融资成本的时代，在手中的低价核心位置的住宅用地开发殆尽后，只有想保利、万科、中海、华润这样的央企以及方国企才能依靠自己的资金优势取得优势。
荣盛是一家基本盘在河北，进入长江以北部分地区的区域性房企，土地储备在河北较为集中，和一线地产万科、保利相比，确实要差一个档次。
不过荣盛发展年化不到3倍的市盈率，已经处于历史最低位置，向下空间肯定是不大了，属于比较安全的公司，可以作为打新配市值的首选。
(以上内容仅供参考，不构成操作建议。如自行操作，注意仓位控制和风险自负。 )
作者：喻书彬老师（ysb5228）