经济观察报底层资产扩容可期，对话REITs参与者：公募基础设施REITs破冰( 二 ) 经济观察报记者蔡越坤千呼万唤始出来。

具体而言，通知中对于基础设施REITs试点项目要求聚焦重点区域包括：优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。
聚焦重点行业包括：优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。
民生证券认为，基础设施REITs的推出有利于地方政府和城投平台将存量资产盘活；通过将项目出表运作，广泛募集项目资本金，降低债务风险。截至2019年末地方政府债务余额高达21.31万亿元，约为2019年名义GDP的21.50% 。若加上隐性债务规模，地方政府的财务压力不容小觑。 REITs将为地方政府降低杠杆率水平提供一个新思路。
对于如何解决地方政府负债率过高的问题？孟晓苏也认为需要引入不动产投资信托基金——REITs ，将基础设施建设形成的资产转由社会资金持有，变间接融资为直接融资，这样可以形成滚动投资能力，也可以有效化解金融风险。
但是针对此次公募REITs试点内容不包括写字楼、购物中心、酒店这种商业地产，孙玉鑫对采访人员表示， REITs是一个涵盖业态品类非常丰富的产品，在海外成熟的几个资本市场，如美国、新加坡、日本、香港等，都存在着各种业态丰富的REITs产品，业态涵盖：物流园、养老地产、购物中心、酒店、写字楼、基础设施、公寓等。可以说，每一种业态都有一定的自身独特属性在里面。 REITs作为一个全新的金融产品出现在我国，必然面临着具体法律依据、交易所规则、产品操作规范、管理人内控细则、风险控制体系等一系列规范问题。为了避免盲目照搬照抄西方经验，而忽视了我国金融市场、金融业的客观现实情况,盲目激进走弯路。 REITs试点必然选择一个整体风险较小、信用可靠的细分领域，去摸索产品经验。通过某一个细分领域的成功经验，再逐步复制到其他领域，丰富产品操作规范的各种细则。
另一方面，孙玉鑫认为，公募REITs作为一个公众投资品种，必然要求相关机构能够保持客观中立的立场和态度，公平的对待每一个投资人的利益。就目前的情况来看，国内市场的相关专业主体尚需培育，相关从业人员尚需培养。虽然，商业地产私募类REITs产品经历过近几年的发展，已经取得了长足的进步。但是，其大多数实际负责运营管理的主体，均具有地产方的身份，始终很难长期保持客观中立的态度。为了防范利益冲突的现象，监管层选择从主体信用、偿付能力、中立水平更高的政府基础设施类入手，也是可以理解的。
“摸石头过河”
尽管此前有不少类REITs的产品发行成功，但是，对于公募基础设施类REITs的实操，孙玉鑫仍然认为对于业内从业者而言是“摸石头过河” 。
他表示，就现阶段来说，首先摆在从业者面前的，就是产品规则、操作规范等规范性文件的制定，入池资产标准的制定，风控体系和风控流程的梳理，以及投资者保护等相关制度的建立和完善问题。
根据通知中提及的基础设施REITs试点项目要求，应符合以下条件：第一，项目权属清晰，已按规定履行项目投资管理，以及规划、环评和用地等相关手续，已通过竣工验收。 PPP项目应依法依规履行政府和社会资本管理相关规定，收入来源以使用者付费为主，未出现重大问题和合同纠纷；第二，具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力；第三，发起人（原始权益人）及基础设施运营企业信用稳健、内部控制制度健全，具有持续经营能力，最近3年无重大违法违规行为。基础设施运营企业还应当具有丰富的运营管理能力。