经济观察报底层资产扩容可期，对话REITs参与者：公募基础设施REITs破冰经济观察报记者蔡越坤千呼万唤始出来。

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经济观察报采访人员蔡越坤千呼万唤始出来。备受业内关注的公募REITs迎来历史时刻。
4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称《通知》）。试点内容包括：“设立公开募集基础设施证券投资基金，经中国证监会注册后，公开发售基金份额募集资金” 。
这昭示境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。《通知》发布后， REITs从业者孙玉鑫激动地表示， REITs这一孕育已久的金融产品在中国的破冰之路，终于开启。 REITs从业者们也将迎来一个更加广阔、规范的市场。
在孙玉鑫眼中， REITs作为一种国际上普遍通行的资产配置品种，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，其无论是对政府、企业还是对普通投资人，都具有非凡的意义。
公募REITs启航
【经济观察报底层资产扩容可期，对话REITs参与者：公募基础设施REITs破冰】公募REITs ，即不动产投资信托基金，是通过发行股份或收益凭证募集投资者资金，由专门机构进行不动产投资经营管理，并将投资收益按比例分配给投资者的一类信托基金。其中底层资产为基础设施项目的REITs称作基础设施REITs 。通俗地讲，就是众筹购买具备稳定现金流的资产，比如停车场，商场，某一段高速公路等。并且每年强制分红。由于众筹是公募发起，具备一定的国家信用，因此REITs将是未来非常有爆发潜力的理财产品，将逐步走进普通投资者的视野。
对于REITs的理解， 5月3日，北京大学光华管理学院副院长、金融学系教授张峥形象地将其比喻为“不动产资产的IPO” 。他表示，股票是工商企业整体证券化上市的结果， REITs是不动产资产证券化上市的结果。
目前，我国境内尚没有真正意义上的公募REITs 。国内发行的主要是“类REITs” ，多为私募发行、存在到期日，和一般国际标准的REITs公募发行、永久存续的特点有显著的差异。
根据民生证券统计，自20世纪60年代在美国推出以来，已有40多个国家（地区）发行了该类产品，其投资领域由最初的房地产拓宽到酒店仓储、工业地产、基础设施等，已成为专门投资不动产的成熟金融产品。截至4月30日，存续的类REITs共68只，发行额合计为1271.97亿元。其中基础设施类REITs只有3只。
对于公募REITs的试点，原国家房改课题组组长、中房集团理事长、汇力基金董事长孟晓苏表示，过去在我国境内推出的“资产证券化” ，包括ABS、CMBS、CBN等，都还只是“债务型”的。它们都只是依托发行主体信用，在规定年限中由发行主体偿还资金与收益。而“权益型”REITs则是要把资产真正转让到证券化的基金手中，它依托的是资产权益。简单说，前者是以资产或资产受益权发债，借债总要还钱；后者则是用投资基金购买资产，原资产方真正拿到了售卖资产的钱。所以前者被称为“类REITs” ，后者才是真“REITs” 。
另外，孟晓苏认为，突破公募是这个文件的另一个亮点。基础设施资产证券化的体量往往较大，用传统的“私募”方式已不够用，在资本市场上流通交易也不方便。《中华人民共和国证券投资基金法》早就规定，公募基金的应用范围，不仅包括“上市交易的股票、债券” ，还包括“国务院证券监督管理机构规定的其他证券及其衍生品种” 。基础设施资产REITs的推出，将极大丰富我国资本市场，促进我国资本市场稳健发展。
聚焦“基础设施”
值得注意的是，此次通知中关于公募REITs聚集的底层资产聚焦为基础设施领域，并不包括写字楼、购物中心、酒店这种商业地产。