克而瑞地产研究五一楼市情况专家交流电话会议——克而瑞研究&华泰港股( 二 ) 5月6日

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Q:五一定胜负？而不是金九银十？
A：房企本身销售也是压在下半年及4季度，今年二季度比较特殊，一季度疫情耽误，二季度会有比较明显同比增长，不一定“五一”定胜负，企业销售节奏来看，上市公司去化率是有要求的，二季度去化率上不去，下半年供货大，下半年销售目标也完不成。
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Q:核心一线城市二手房2000万左右销售比较快，还是存量房更受益，是否对一手房促进有限？
A：新房还是有价差优势，政府还是实行限价，新盘项目出来，相比去年抬升了一些，目前价格还是有倒挂优势，好于二手房，上海不仅是2000万左右，还有学区房僧多粥少，很多是因为一手房不够转去二手房。
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Q:政策展望，限价和土地政策会不会有改变？边际会有放松吗？
A：已经在改变了，上海已经有调整，前滩、外滩都不允许超过天花板，去年天花板今年都突破了，相比去年空间有10%左右抬升，一年调整一次左右。
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Q:深圳经营贷问题后面官方说没有，深圳房价涨幅到底有没有涨很多？
A：苏州、上海、深圳都有区域性、结构性的上涨，整体看变动不是特别明显，上海二手学区房20%以上涨幅，二手房、新房还是有降价项目，深圳一片区域豪宅产品涨幅可观，全市看不是特别明显，经营贷官方说法比例不大，但是情况存在，大中型城市多少都会有，疫情以后对于中小企业信贷支持力度比较大，银行发放贷款，后续流向哪里后续不好管控，流向房地产很正常，比例不是特别清楚。
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Q:房贷利率有下降，今年会因此有更多需求出现吗？
A：市场上产品看，中高端受益于放水，刚需产品下跌几个基点，工薪阶层是收入不确定还有下降，并没有很大程度受益，两种购买力是有差异的。
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Q:4月三四线城市房地产销量？
A：现在数据还没出来，大概成交印象是：4月长三角包括温州、徐州、嘉兴、南通、常州市场复苏力度更大，同比正向增长，离开长三角，包括大湾区、环渤海复苏情况弱于二线城市。
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Q:今年预计房地产销售面积增速？
A：同比下跌5-10%区间，一线和强二线保持正向增长，三四线城市和中西部二线成交量萎缩10%以上。
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Q:房企开工意愿？
A：没有太大问题，整体看今年房企保持业绩目标，货值一定要增加，开工一定要加快，但是新开工指标看，去年房企拿地降速，今年为止企业拿地还是继续下调，今年开工指标没有特别乐观，今年预计下滑5%左右。
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Q:沿海和湾区恢复不如一线城市，原因是什么？
A：沿海三四线整体不如二线，长三角好于其他三四线，大湾区里东莞、佛山市场成交还不错有所增长，但是江门、肇庆、中山还是比较低迷，城市群之间比较，都有明显复苏；目前来说，整体三四线从市场需求角度，自2018、2019年三四线城市需求爆发，后续需求相比一二线不够具有持续性，一二线今年市场表现会明显好于三四线。三四线看好长三角、大湾区三四线，不仅是需求还是购买力强于其他三四线。
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Q:湖北地区恢复情况怎么样？
A：武汉复苏到50%左右水平（成交），整体复苏土地市场比商品房市场来得快，武汉、荆州、襄阳土地拍卖市场热度快速回升，中长期看好，目前市场复苏还是滞后于其他。
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Q:全年销售跌5-10% ，季度看，二季度和下半年预期怎么样？销售面积和均价上有没有什么指引？跌是来自于均价还是面积？
A：二季度同比至少可以转正，下半年会重新进入同比下行，二季度市场供应和前期市场冲击在二季度有反弹，三四季度会重新进入下滑，主要下行体现在面积上，有些结构性影响，一二线成交面积占比扩大，成交金额可能会跟2019年持平， 2020年最大下行压力还是在三四线。