克而瑞地产研究五一楼市情况专家交流电话会议——克而瑞研究&华泰港股 5月6日

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5月6日，克而瑞研究中心总经理林波受邀于华泰港股地产首席分析师董季舟，就五一期间楼市情况进行交流并解读了近期楼市情况。以下为核心观点及问答内容。
一
四、五月份市场基本情况
4月城市行情分化，小阳春行情预难持续。 4月百强房企销售实现单月正向增长，城市表现看，一二线城市基本恢复去年同期水平，但略有下跌，一线城市略差， 4月深圳同比上升25% ，北京、上海下跌20%以上，部分二线和三四线看，杭州、郑州20%以上单月增幅， 4月整个市场还在分化，一二线城市复苏情况好于三四线，长三角好于中西部和环渤海，深圳4月以后因为强烈政策干预后续一般，苏州、成都小高峰之后延续性也并不好， 3-4月小阳春更像是短期，后面还是受制于宏观环境，前期深圳起来以后带动其他城市效应不明显。
五一整体平淡，北京深圳跑赢，项目去化分化。 1）一线，上海、广州都是同比下滑，深圳和北京是上升的，其中有备案和去年基数问题，北京双限房打折促销力度比较大；2）二线城市总体相比去年下跌3% ，南京、杭州增幅比较大，苏州、成都同比跌幅比较明显， 20%以上，成都70%以上跌幅；3）三四线同比30%以上跌幅；4）调研情况看，市场五一整体比较平淡，细看项目去化率分化非常明显，好的有100% ，不好的只有20% ，广州去化率在五一不理想，好的有50% ，不好的只有10-30% 。
二
提问交流
01
Q:从消费者消费能力看，制约行情快速复苏原因？复苏不及时还可能有什么政策组合？房住不炒如果放松会放松到什么程度？
A：房住不炒不会放松，中央一直在表态，宏观经济下行也是在预期之内，一季度投资和新开工有下滑，但是相比国民经济体系还是有韧性，更多看点在地方政府，大动作还是在三四线小城市，对于一二线城市空间有限。
三四线受制购买力，一二线保值需求大，预计筑底回升。目前逐渐走出疫情冲击，回到连接到去年下半年时间段，去年下半年就是在往下调整，众多三四线城市，由高峰向下调整，一二线因为调整时间长，已经处于调整末期，今年三四线，一线和强二线成交量筑底后往上回升，三四线最大问题就是购买力问题，本身需求在前两年有很大释放，未来刚需最容易受到疫情冲击影响，下行趋势更明显，一线和强二线从国际到国内放水，大家担心资产贬值，主要是资产保值需求，上海、深圳、北京都是2000万项目卖的最好，中低端项目卖不动，分化还会进一步延续。
02
Q:地产企业整合角度看，行业更收敛？
A：行业已经从去年下半年进入调整，大家会保持谨慎状态，疫情导致的经济不确定性下，现金为王没有坏处，不排除一些企业相对比较激进，一方面自身杠杆不高还有空间，同时有弯道超车的期望，拿地扩大规模的想法。
03
Q:目前促销活动力度比较大的房企？全年看好哪几个房企销售情况？
A：现在恒大、碧桂园促销力度比较强，相对之前有所收窄，碧桂园昨天直播特价房促销力度更明显，今年业绩上比较看好金茂、世茂、中骏，今年业绩增幅还是会比较明显。
04
Q:广州、上海去化率比较低，怎么看后续楼市，跟房企订立销售目标还是有差距的？
A：上海是分化，广州4月、5月不温不火，现有货值很多企业项目要达到60%去化率才能达到销售目标，行业平均开盘当天去化率在30-40% ，一方面后面持续销售力度大，促销力度和渠道力度还是要进一步加强，五一黄金周期间有一些城市和项目已经在做，广州在渠道上佣金有明显提升，尤其是二季度，二季度是全年供应高峰，相比过往几年，所以去化压力都会比较大。