野马财经股价暴跌26％，潘石屹能否全身而退？，SOHO私有化被传停滞( 二 ) 作者|蔡真

在精英伴侣的助推下， 2007年10月8日， SOHO中国在香港联交所成功上市，融资19亿美元，创造了亚洲最大的商业地产企业IPO 。上市首日，张欣喊出五年内冲千亿、超万科。
2007-2013年， SOHO中国的毛利率介于48.03%-58.85% 。这一指标远超碧桂园、中国恒大、融创中国等同行同期的毛利率，同行多介于25%-40% 。这是潘石屹和SOHO最挣钱的一段时期。活跃在媒体和博客上的潘石屹常口出惊人，是中国商界最耀眼的人物。
但写字楼业务的天花板也很明显，随着调控升级， 2011年， SOHO中国的营业收入仅有59.61亿元，同比下跌60% 。劫后余生的经历让潘石屹都泡沫和杠杆极为敏感，当地产龙头企业已经向千亿、两千亿发起冲击，小而美的SOHO显然掉队。
2012年， SOHO中国开始了第二次转型，提出“坚持做商业地产，只在一线城市发展” ，从“开发-销售”到“开发-持有”模式转型。这一年SOHO中国做到上市以来净利润的最高点，实现净利润105.85亿元，净利润率为171.94% 。
三、断舍离
好景不长，差异化打法遭遇滑铁卢。
自2012年公司进行业务转型以来， SOHO中国营收并无起色。由于销售物业减少， 2013-2015年SOHO中国净利润率骤降，分别为-30.2%、-44.78%、-86.82% 。
2013年至2018年， SOHO中国的营收分别为142.6亿元、60.98亿元、9.95亿元、15.77亿元和19.63亿元、17.21亿元。这离潘石屹2012年曾放言的“五年后，租金年收入将超过40亿元”的目标相差甚远。
卖卖卖成为SOHO的常规操作。
2017年7月4日， SOHO中国宣布，准备出售北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO两个项目。而这，距离SOHO中国出售上海虹口项目，仅仅过去了5天。
当年10月， SOHO中国发布公告，以50.08亿的价格将持有的凌空SOHO12.8万平米的物业出售给基汇资本。早在2014年9月， SOHO中国以30.5亿元将其中10.02万平方米出售给携程，此后这里成为携程的总部大楼。
而在2018年3月的2017业绩会上，潘石屹宣布光华路SOHO不卖了，原因是资金量太大，市面估值大概80-90亿元，估计市场上没有那么大的老板， SOHO中国决定持有这个项目。
目前SOHO中国在北京仍然持有了前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHOⅡ、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO ，以及在上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO这9宗物业资产。受到整体写字楼租赁市场走低的影响，公司在2019年年末出租率约为90% ，去年为96% ，下滑了6个百分点。

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（来源：SOHO中国年报）
据2019年报， SOHO中国期内实现营业额约人民币18.47亿元，同比增长约11%；毛利15.1亿元，同比增长18%；毛利率82% ，同比增长7个百分点；净利润13.2亿元，同比减少32.27%；公司权益股东应占净利润约人民币13.31亿元，同比增长约8% 。潘石屹张欣夫妇通过海外信托持有SOHO中国的63.93%股份，是公司的大股东。
对现在的潘石屹来说，中国写字楼生意很难做。
去年11月他公开表示：“从全中国来看办公楼租金回报率不高，美国办公楼租金回报率接近4% ，纽约都是5%、6% ，中国租金回报率低的我都不好意思说。我们策略是先用比较低的租金把大家吸引过来，以后再慢慢涨。 ”
然而疫情冲击之下，许多企业难以复工，写字楼空置率也在提升，想涨租无异于天方夜谭。
据中指研究院报告， 2020年一季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平环比下跌，平均租金为4.9元/平方米·天，跌幅为0.82% 。一线城市中， 2.8%的商圈写字楼租金环比上涨， 97.2%的商圈写字楼租金环比下跌。二线城市中， 2.3%的商圈写字楼租金环比上涨， 95.5%的商圈写字楼租金环比下跌。