「传统借贷vs新型金融」中泰银行：REITS的“政策指向”及对银行的影响( 三 ) 投资要点REITs政策的涵义：托底经济

REITs的两种模式：本次采取的是公募基金+ABS的模式。目前有“公募基金+股权”和“公募基金+ABS”两种模式。 1、公募基金+股权模式。即借鉴美国的经验，根据中国的《公司法》、《证券法》，采取“公司型”模式，公募基金直接投资项目公司股权；2、公募基金+ABS模式。属于契约型REITs ，即公募基金制度和当前资产证券化的制度结合。公募REITs的管理人将80%以上基金资产投资于与其存在实际控制关系或受同一控制人控制的ABS管理人设立发行的单一基础设施资产支持证券的全部份额，实现公募与ABS的深度绑定。采用这种模式可以充分借鉴证券投资基金的经验，降低监管成本，能够在现有制度上尽快推出产品；从立法成本、设计难度等方面考虑，是现阶段的一个相对优选方案。

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资本占用角度：目前尚未明确。 1、银行自营投资公募REITs ，其资本占用情况取决于公募REITs的模式。考虑公募基金+股权模式下的税收问题，目前监管层采取了难度更小公募基金+ABS的结构。 2、目前公募基金+ABS结构下投资REITs是偏债性还是股性，市场仍有争议。 40号文特别强调了本次REITs坚持权益导向，要求公募Reits应当取得“基础设施项目完全所有权或特许经营权” ，主要是担心风险事件不断强化管理人对原始权益人的审核，最终导致信用属性增强。但实际操作中公募基金短期内确实面临运营、维护基础设施项目等压力，同时投资REITs如何计提风险资本也尚未有明确的细则出台，对于投资REITs按照何种方式进行风险计提，短期市场仍有争议。

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若按资产证券化资产计提风险资本，将降低商业银行的风险资本占用。根据《商业银行资本管理办法(试行)》附件9——《资产证券化风险加权资产计量规则》，对于评级AA-及以上的资产证券化产品，应按20%进行资本计提。若将REITs按资产证券化资产计提风险资本，投资基础设施REITs可降低商业银行的风险资本占用。

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REITs的发展，对银行估值的影响
中长期看， REITs可以分散我国银行的系统性风险，提升行业估值。银行现有估值0.6到0.7倍PB ，隐含市场上对于存量资产质量、系统性风险的担忧（现有估值隐含不良率水平在10%-11%）。对银行业而言，公募REITs的推出包括相应金融产品的丰富化，会推动整体系统性风险下降，在这种背景下银行的估值是有提升空间的。

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短期REITs会对部分银行优质资产形成压力。公募REITs的推行对于一些拥有优质资产的企业而言可以引入更长期的资本金，比如城投，基础设施、物流行业、电站和电网等，对他们是有长期受益的。而基础设施领域的优质企业过去依赖的是间接融资，银行在这些项目中是有优势的。基础设施公募REITs的推行将会直接把银行的优质资产放到市场上竞争，导致银行优质资产会有一部分的流失。

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REITs等直接融资产品的发展推出会加大银行业的分化。过去依赖简单借贷和同业业务的银行会逐渐的边缘化，经营能力比较强、综合金融比较强、零售业比较强的银行，可能会发挥更大作用。银行的竞争加大，综合化能力强的优质银行估值会有提升的空间。