「传统借贷vs新型金融」中泰银行：REITS的“政策指向”及对银行的影响( 二 ) 投资要点REITs政策的涵义：托底经济

交易层面， REITs如何定价也需要思考。目前大部分投资机构已有成熟的定价模型不太适用REITs品种。一方面，股票投资定价中市盈率、市净率等指标对于REITs定价没有太大意义；另一方面， REITs是项目定价，不像债券定价有主体信用兜底，项目收益率的确定以及波动率的考量都是市场需要去思考的问题。
此外， REITs投资者需要从债权思维到股权思维的培育转换。目前国内对于私募“类Reits”产品已经运转成熟，这类产品依赖原始权益人的回购而具有债权属性。如果公募Reits要在项目端实现纯股性，意味着要同时实现“从私募到公募”和“从债性到股性”的转变。未来需要投资人群体培育，实现从债权思维到股权思维的转换，可能路径是不断优化REITs的负债，使REITs债性投资人的利差空间收窄，同时提高权益端的收益，倒逼债性投资人向股性投资人转变，这需要一个长期的过程。短期内如果投资者群体规模不大，产品流动性会受到影响，也会影响公募REITs的价格水平。
未来REITs的市场化程度决定了发展规模和高度。 1、本次REITs政策的优点。门槛更低（之前参与基建项目只能对通过100万起的信托）、参与者更多；整体上规划市场化程度更高；低利率的环境有利于大规模的发展。 2、未来整体发展取决于市场化程度。之前PPP模式本质也是让民间资本参与基建，但是目前来看民间资本参与的热情逐步走低，背后是市场化的程度不高。未来REITs真正要大发展还是要观察市场化程度的情况，包括背后配套制度的建设。
银行在发行端的业务
此前银行参与REITs发行主要以银行间债券市场承销为主，底层资产多为商业地产。商业银行在银行间市场作为承销商，负责REITs产品的结构设计、尽职调查、报送审批、发行承销等，同时还可组织旗下信托和资管公司作为信托和基金管理人，理财和自营资金也可以投资REITs优先级。 2017年2月兴业银行主承销了银行间市场首单REITs产品“兴业皖新阅嘉一期房地产投资信托基金” ，总规模5.54亿元。近年来，商业银行在银行间市场承销REITs步伐加快，但总体上底层资产仍以商业地产为主。
本次交易所模式下REITs发行：短期预计仍是券商投行主导，银行可通过子公司进行承销或财务顾问撮合。证监会主导的交易所模式下，初期预计仍是由券商投行来担任项目IPO的主承，银行或可通过旗下控股的综合化子公司直接开展保荐承销，同时也可以以财务顾问的角色参与REITs项目，介绍撮合有REITs发行需求的潜在客户和证券公司，收取手续费。

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此外，银行还可在其优势领域承担部分其他职责。 1、履行托管人、监管人、担保人的传统职责。银行可为REITs开立专用托管账户，提供托管服务，在REITs募集完毕后进行封闭运作。可在REITs存续期间监管收益情况，在分配环节监管收益按认购比例和指令给投资者分配的情况。可在风险可控的情况下，为REITs外部现金流融资开立保函，增加中间业务收入。 2、在REITs获批初期募集资金到位前，为发起人收购优质资产提供过桥融资。 REITs收购金额一般较大，在REITs获批初期募集资金到位前，需要商业银行为发起人提供过桥融资。对于融资金额较大的需求，银行还可牵头或参与银团贷款。可通过传统融资业务争取到优质客户资源，提早介入、深度合作，形成“前期基础设施贷款-后期资产证券化出表”的闭环式深度合作链。

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银行在投资端的业务
收益角度：REITs分红较其他投资工具高且相对平稳、投资基础设施REITs符合银行的禀赋和收益需求。 1、REITs的投资特性是高分红和适度成长。 REITs每年将90%以上的应税收入以分红形式分配给投资者，分红率高且稳定，适合保险等长期资金进入。从海外市场的经验看，美国REITs股息的回报率大约在8%～9% ，投资者除个人投资者外主要是养老金、保险机构等投资者。 2、基础设施REITs的底层资产通常是已经进入稳定经营期的公共资产，具有风险低、收益稳定的特点，更加贴近商业银行自身的投资需求；此外过去商业银行在基础设施领域积累的优势和经验也能为其投资REITs提供优势。