【财经密报】美国60年房地产牛市如何终结并引发金融危机( 二 ) 2020年伊始

大萧条之后，美国开启政府干预住房领域历史，罗斯福总统提出“每个家庭获得体面住房的权利”；九十年代以后，老布什、克林顿、小布什三位总统以提高住房自有率为住房战略，特别是提高中低收入和少数族裔家庭的住房自有率。

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（3）流动性长期充裕，有效满足新增住房信贷需求，助推牛市
1944年布雷顿森林体系建立，奠定以美元为中心的国际货币体系，牙买加体系延续美元霸权地位。美国享有向全球征收铸币税的特权，可以输出通胀，因此货币政策长期宽松，住房市场获得充裕流动性，满足人口增长和城镇化创造的住房需求。 1946-2006年， M2保持正增长，年均增速6.5% ，较1867-1945年高0.6个百分点，与名义GDP增速基本相当，比实际GDP增速高3.4个百分点、较1867-1945年的M2与实际GDP增速差值多1.7个百分点。 2006年，居民住房抵押贷款余额较1945年增长442倍至11.24万亿美元，年均增速高达10.5% ，远高于1896-1945年4.9%的年均增速。

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二、牛市为何终结？又为何引发国际金融危机？
1、牛市走向泡沫
1946-1999年，名义和实际房价指数年均增速分别为5.0%和0.7% ，牛市表现较为温和。
2000-2005年，市场交易过热、房价暴涨。 2005年，一二手房交易量达到836万套、较1999年增加38% ，交易额达到1.98万亿美元，较1999年增加102%；同期，名义房价指数上涨66%、年均增速高达10.6% ，实际房价指数上涨46%、年均达7.9% 。

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2、房地产泡沫是一个货币现象
房地产泡沫是一个货币现象，政府的货币金融政策是关键推手，体现在宽货币、宽信用和弱监管三个方面。
（1）宽货币
政策利率和房贷利率降至历史低位。为应对互联网泡沫危机， 2000-2003年美联储连续13次降息，联邦基金利率目标从6.5%降至1% ，带动联邦基金利率降至1%左右的历史低位水平，与五十年代相当；同期，居民房贷利率也明显下行，新发放单户住房传统贷款的平均利率从8%下降至5.4% ，创1963年有数据以来的最低水平。
货币超发，增速明显高于经济增速。 2001-2004年M1年均增速6.0% ，比1946-1999年高1.3个百分点；M2年均增速6.8% ，比1946-1999年高0.2个百分点，比名义GDP增速高2.3个百分点、较1946-1999年的M2与名义GDP增速差值多2.9个百分点，比实际GDP增速高4.5个百分点、较1946-1999年的M2与实际GDP增速差值多1.1个百分点。

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（2）宽信用
在住房金融一级市场，政府降低购房者的首付负担。 2003年《美国梦首付款法》每年为首次购房的低收入家庭提供总计2亿美元援助，目标帮助4万户家庭支付首付款和贷款达成手续费；2004年《零首付法》将FHA保险贷款的最低首付比例从3%降至0 。
【【财经密报】美国60年房地产牛市如何终结并引发金融危机】在住房金融二级市场，政府要求房利美和房地美加大对中低收入家庭的贷款购买比例。 1992年《联邦住房企业金融安全和稳健法》出台，授权HUD对两房制定具体的可支付借贷目标，包括购买中低收入家庭住房抵押贷款的最低比例、以及购买位于服务不足地区的贷款的最低比例。 HUD自1993年首次制定可支付借贷目标以后，多次上调目标水平， 2001-2006年，两房购买的抵押贷款中，中低收入家庭贷款占比不得低于50% ，收入水平较低或少数族裔聚居的服务不足区域的贷款占比不得低于30% ，刺激银行、按揭公司大量发放次贷。