【财经密报】美国60年房地产牛市如何终结并引发金融危机 2020年伊始

2020年伊始，新冠肺炎疫情突如其来，引发国际金融市场巨幅波动。特别是疫情加速蔓延的3月份，堪称国际金融市场有史以来最动荡的一个月。国外主要股市大面积出现技术性熊市，油价暴跌，美股10天4次熔断，连股神巴菲特都惊呼“活久见” 。
疫情下的金融市场，令人不禁联想到大萧条和2008年国际金融危机。大萧条已远去近百年，但十余年前的危机至今影响尚在。美国经济历经零利率和3轮QE才走出衰退，而欧洲日本经济推出QQE和负利率才缓慢复苏，主要新兴市场也逐渐结束高增长时代，拉美、澳大利亚等资源国家则经济大幅回落并陷入长期低迷。
金融危机十年一轮，最好的纪念是不要放过任何一次危机，从中学习，探究规律。今昔不同的是， 2008年国际金融危机的导火索是美国房地产业的次贷危机。而危机爆发前夕，美国房地产市场正处于六十年的大牛市。为什么美国房地产大牛市骤然落幕？其房地产危机，又为什么会引起国际金融危机？
一、次贷危机前，美国房地产的六十年大牛市
1890年以来，美国房价总体呈现上涨趋势，至2017年，名义房价指数上涨累计54倍，实际房价指数累计上涨70% 。其中，二战结束至次贷危机前夕，美国房地产市场经历了长达60年的大牛市：2006年，名义房价指数较1946年上涨24倍、实际房价指数上涨121% 。
1、住房市场活跃，房价持续上涨
住房新开工活跃，自有率显著提升。 1889-1945年，住房新开工年均仅39.6万套，最高的1925年也不到100万套。 1946年达到102.3万套， 1946-2006年年均153万套。 1890-1940年，住房自有率从未突破50% ， 1940年仅44% ， 1960年提升至62% ，之后一直维持在60%以上， 2006年达到顶峰的69% 。

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房价显著上涨。二战以前，房价波动显著， 1890-1945年，名义房价指数仅上涨1倍，实际房价下跌12% 。 1946-2006年，名义房价指数持续正增长， 2006年较1945年上涨24倍、年均增速5.4%；实际房价指数上涨达121% 。核心城市涨幅明显， 1940-2010年，纽约曼哈顿房价从86美元/平涨到11517美元/平，上涨133倍。 1975-2006年，纽约、洛杉矶房价指数持续正增长， 2006年较1975年分别上涨7倍、14倍。

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2、基本面支撑、政府支持、货币金融助推，成就大牛市
（1）60年大牛市处于人口和经济稳定增长、城市化较快的时代背景
人口增长规模高，城市化进程较快。 1946-2006年，美国每年新增人口保持在200万以上，年均新增达247万人，高于1900-1930年的155万，比1931-1945年112万人的两倍还多。 1860-1940年，美国进入快速城市化阶段，城市化率从19.8%提升至56.5% ，年均提升0.46个百分点；1950-2000年，城市化进程仍较快，从64%提升至79% ，年均提升0.3个百分点。

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经济保持较快速增长，更加平稳。 1889-1945年， GDP从125亿美元增长到2280亿美元，年均名义和实际增速分别为5.3%和3.9%；2006年GDP达13.8万亿， 1946-2006年年均名义和实际增速分别为7%和3.1%、仍保持在较快水平。 1945年以前，经济波动较为剧烈，实际增速既出现接近20%的正增长，也出现过-13%的负增长；1946年以后，经济波动显著弱化，实际增长基本保持在正区间，且不超过10% 。

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（2）提高住房自有率逐渐成为美国政府的住房政策价值取向