「大摩财经」中南逆风稳健疾行，寻求确定性( 二 ) 向上

加快销售回款增厚净资产，同时控制有息负债总额，这有效降低了中南建设的净负债率。 2019年，中南建设净负债率同比明显下降了25.56% 。如果剔除预收账款，中南建设去年末负债率仅为48.31% ，处于行业中绝对低位。
从债务结构看，中南建设的短期负债235.6亿，长短期负债比约7:3 ，整体合理，且现金短债覆盖率超过1 ，一季度又进一步扩大，经营风险无虞。
现金流强劲、偿债能力增强，中南建设继续巩固规模和速度“护城河”的同时，为未来的“有质量高增长”提供了坚实的财务基础。寻求确定性
房地产行业处于转折的关键期，最难得是掌舵者对趋势的清醒判断，及对自身所长的精确认知。
今年初，中南建设地产业务年会上，中南置地董事长兼总裁陈昱含以“用确定性穿越新常态” ，清晰阐述了中南的战略。
“整个行业过去主要是依靠Growth（增长）和Debts（负债）来驱动的。未来，我们必须追求在合理增速和负债下的优秀ROIC表现，只有这样，我们才有足够的武器和信心，穿越新常态。 ”
确定性首先来自投资质量。投资质量，说白了就是不要乱拿高价地、不要拿错地、想办法拿低价地。去年，中南建设谨慎拿地、有效降低拿地成本，正是这一策略的结果呈现。
产品价值则是持续发展的关键。 2019年，中南产品屡获行业认可，聚焦城市新中产阶级的集系产品尤为突出。此外，从2017年起中南持续推动大健康战略，到去年底已落地123个健康TED社区。

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每家房企的优势和策略不同，有质量的高增长在实操中需要的是“结构性的确定性” 。结构性机会很大程度上来自战略卡位，战略卡位最重要的又要看到空间和周期的不平衡性。 2019年新进入济南、厦门等6个城市， 2020年将继续提前进行潜力区域的卡位和布局。
目前，中南已进入内地107个城市，除继续聚焦长三角外，未来还将突破珠三角，以及完善内地核心城市的战略布局。不过，中南并不谋求高价拿地，而是维持一二线与三四线的合理配比，在此基础上，适度增加一、二线城市的资源占比，控制中小城市的单项目规模。
更关键的是，只有体现高回报率的规模，才是有质量的规模。从过去以信用为锚、追求规模和速度，中南将加速建立以投入资本回报率（ROIC）为核心的经营评价体系，以经营质量为锚。
这就需要中南的管理更加精细化，构筑组织治理的软实力。具体而言，中南将坚持扁平高效的“两级半”及矩阵式标准组织架构，倡导奋斗共享、成果导向、迭代投融管退的独立激励体系。
当不确定性成为行业新常态，产品能力、运营能力、财务稳健程度的重要性不言而喻。向阳而生，根基越深就越枝繁叶茂，健康的体态给了中南建设穿越周期的底气。