「大摩财经」中南逆风稳健疾行,寻求确定性
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向上 , 依赖规模和速度;向下 , 考验内生经营能力的深度 。 当市场确定性被打破 , 粗放式扩张难以持续 , 房企如何向上生长向下扎根、逆周期与黑天鹅共舞?中南建设(000961.SZ)的答案是:寻求经营的确定性 , 以内部的确定性穿越行业的新常态 。
中南建设是过去三年进步最快的房企之一 。 这家深耕长三角等区域、作风低调稳健的公司 , 从2016年起地产业务进入规模扩张期 , 销售额从500亿起步 , 跨越式增长至2019年近2000亿元 , 排名房企TOP16 。 最新财报显示 , 2019年中南建设地产销售额1960.5亿元 , 同比增长33.7% , 继续保持较高增速 。
同规模房企中 , 中南建设的经营业绩表现突出 。 受益于地产、建筑两大主业共同发力 , 特别是地产业务结算规模增加 , 2019年中南业绩释放 , 实现营收718.3亿元 , 同比增长79.1%——其中建筑主业贡献约221.8亿元 , 增长45.5%;归母净利41.6亿元 , 同比大增89.8% 。
从历年利润表现可以看出 , 中南的赚钱能力一流 。 2017-2019年 , 中南归母净利分别为6.9亿、21.9亿、41.6亿 , 年均复合增长率高达146.1% , 远高于规模增速 。 2019年 , 中南建设权益净利润率增至5.8% , 净资产收益率(ROE)21.58% , 同比提高了8.29个百分点 。
今年一季度 , 中南建设业绩继续稳步增长:营收115.9亿元 , 同比增长36.8%;归母净利6.2亿元 , 同比增长28.9% 。 随着二季度疫情趋缓、交房和结转加快 , 中南建设预计2020年上半年归母净利同比增加50%以上 。
【「大摩财经」中南逆风稳健疾行,寻求确定性】良好的业绩为股东回报提供了有利支撑 。 中南建设今年将派发红利10.5亿元 , 连续两年分红比例超过20% , 今年分红比例超过25% 。 增长可期
地产行业对未来普遍保守预期的情况下 , 中南增速依然可期 。 今年 , 中南将地产业务规模增速定为15% , 销售目标2300亿元 。 中南目前拥有土储4330万平方米 , 以2020年可推货值3500亿元为基础 , 加上2019年末预收账款1233亿元待陆续结转 , 中南继续稳健增长完成目标问题不大 。
值得一提的是 , 中南2019年拿地稳健为主 , 控制拿地成本 。 2019年 , 中南拿地成本5176元/平方米(拿地总金额512亿/拿地面积968万平方米) , 较2018年有明显下降 。 对比2019年平均售价12725元/平方米 , 中南将有效提升新项目的利润空间 。
此外 , 随着中南加强内部经营和管理能力 , 去年控制“三费”也初显效果 。 加上今年以来融资成本下降 , 未来中南的毛利率和净利水平仍有比较大的想象空间 。
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按照中南建设股权激励的业绩目标 , 2019年-2021年 , 归母净利(扣除投资性房地产公允价值影响)相对2017年的增长幅度分别不低于560%、1060%和1408% 。 这也彰显了中南建设对于未来业绩的信心 。 财务稳健
当地产市场单边上行处于扩张周期时 , 房企的负债规模同步扩张;但当杠杆式扩张阶段性见顶 , 去杠杆降负债、加强回款增强现金流已是行业共识 。 从中南的财报看 , 各项财务指标愈加稳健 。
首先看以地产销售回款为主的经营现金流 , 这也是衡量房企健康度的关键指标之一 。 中南去年流入1109.7亿元 , 全年经营现金流净额82亿元 , 已连续两年为正 。 受销售回款良好推动 , 中南建设今年一季度末持有的货币资金已达到269.1亿元 。
其次看有息负债规模 。 去年末 , 中南建设有息负债总额699.2亿元 , 全年增长20.7% , 但远低于营收增速 , 也低于地产销售规模增速 , 对比同级别房企也处于低位 。 这说明中南克制拿地后 , 控制负债规模较为得力 。
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