英才@正荣地产急速扩张仅是虚胖？，千亿销售额实际不到400亿( 二 ) ：千亿销售额实际不到400亿正荣地产急

目前来看，在千亿规模的房企里，实现10%的增速已十分不易。出于对疫情影响的考虑，黄仙枝将2020年的销售目标定为1400亿元，增速仅为7.1%；同时将拿地预算定为260亿元。相比去年拿地金额313亿有所收缩。
土地是房地产企业发展的粮草， 2019年，正荣地产新增41宗土地，新增土地储备560万平方米， 85%位于二线城市， 15%位于三线城市。截至2019年底，正荣地产合计土地储备2615万平方米，总货值约4500亿元，权益比55% 。
从城市分布来看，正荣也更加依赖二线城市， 2019年其销售收入中，一线、二线、三线城市占比分别为4.0%、78.4%和17.6% 。
2019年公司新增的土储中，权益比例大幅提高到73% ，而2018年新增土地中该比例仅为33% 。
权益占比过低一直是正荣的一大问题，根据数据显示， 2018年末正荣总土地储备面积为2456万平方米，权益比例从79%降至53% ， 2019年提升至55% 。
但这一比例相比同等规模的房企还有较大差距，雅居乐2019年末土地储备4985万平方米，权益土地储备3970万平方米，是正荣权益土储1438万平方米的2.7倍；绿城2019年末总建筑面积3873万平方米，权益土储为2240万平方米，是正荣的1.6倍。
可以说，正荣是小股操盘，小步快跑，合作型急速扩张房企的典型代表，但这类企业权益占比问题一直颇受质疑。
其实，正荣内部也意识到这一问题，在降低合约销售额增速的同时，开始着力解决权益占比过低的问题。
黄仙枝在业绩会上透露， 2019年新增的41块土储中，权益占比由2018年的33%大幅提升至73% ， “希望并表更多的项目，实现操盘” ，未来几年随着权益的提升反映到财报上，公司股东应占利润也会有较大的增长空间。
可以说2019年是正荣发展历程中的“分水岭” 。黄仙枝直言：“规模不再是首要考核目标” ，要同时算好规模、现金流、利润这三个账本。
平衡这一账本的一大重要指标就是净负债率，在上市前的2017年，正荣地产净负债率在2017年底一度高达183.2% ，上市之后，正荣地产的净负债率在2018年年底和2019年年底分别为74%与75.2% 。
突击降低净负债率成为黑马型地产企业的共性，而通过提高少数股东权益，进而增加股东权益，最终降低净负债率，这种财技玩法被一众地产企业采纳。
2016至2019年，正荣地产所有者权益分别为89.9亿、122.24亿、244.79亿、310.6亿。年均复合增长率达51.18% 。
这其中秘密就在于少数股东权益的快速增长， 2016年正荣地产少数股东权益仅为10.15亿元，在权益总额中占比仅为11.29% ，但截至2019年末，正荣地产少数股东权益达132.24亿元，三年时间少数股东权益增长超12倍，在权益总额中占比跃升至42.57% 。
根据财报，正荣地产非控股权益的增加主要源于其合并报表中的39项股权占比较小的合营企业和联营企业开发的物业，其建筑面积为1114.2万平方米，正荣地产在其中的权益占比大多介于13%-35%之间，仅有3个项目权益占比接近50% 。
这种财务方式背后，不乏明股实债的项目，一般而言，虽然操盘方权益占比较小，但行业普遍认为“谁操盘谁并表” ，这种方式虽然增大了所有者权益，但其实是隐藏了负债。
根据降负债率=(有息负债-货币资金)/所有者权益，通过增大分母，正荣降低了净负债率。
而其实，正荣真正的财务状况要比表面的更加严峻。
【英才@正荣地产急速扩张仅是虚胖？，千亿销售额实际不到400亿】（文章来源：英才）