英才@正荣地产急速扩张仅是虚胖？，千亿销售额实际不到400亿：千亿销售额实际不到400亿正荣地产急

_本文原题为：千亿销售额实际不到400亿正荣地产急速扩张仅是虚胖？来源：英才

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莆田商人不仅在私营医院领域聚集财富，挺进地产界，莆田人也是搞的风生水起。
欧氏家族三兄弟可谓闽系房企中的佼佼者，老大欧宗金创办的欧氏集团聚焦多元投资，老二欧宗荣创办的正荣地产(06158.HK)和老三欧宗洪创立的融信集团(03301.HK)双双稳居地产销售千亿俱乐部。
2020年3月20日，欧宗荣家族以370亿元人民币财富名列《2020胡润全球房地产富豪榜》第43位。
经过了野蛮生长和高速发展，房地产业黄金时代不再，突如其来的疫情加速了地产人的焦虑，不少地产企业开始考虑“用时间换空间” 。
正荣地产用20年时间闯进千亿行列，当下，创始人欧宗荣给职业经理人黄仙枝的新要求是——高质量发展。
退居幕后的欧宗荣仍然给他创办的企业谋划航向，但在竞争加剧、行业增速下滑的当下，接班人黄仙枝能完成他的任务吗？
千亿水分
千亿正荣要打上大大的折扣。
五年前，正荣地产销售额才刚刚突破300亿元关口。 (克而瑞数据)
然而仅用了2016-2018年的3年时间，正荣就挺进千亿行列。规模爆发之后，正荣地产销售额降档， 2019年踩着年初的目标线达到了1307亿元。规模扩大的同时，欧宗荣也嗅到了行业“调整期”的气味。
为此，正荣内部提出了“新三年战略”——将2019-2021年设定为“高质量发展期” ，计划在这三年内，在企业规模持续稳步增长的同时，谋求高质量发展，通过提升运营水平，改善债务结构，带动营收及盈利水平持续提升。
这一重任放在了以董事长黄仙枝为首的管理层身上，黄仙枝是跟随欧宗荣打拼20多年的正荣老将，自2005年12月起担任董事长职务。
在黄仙枝看来，正荣高质量发展就是要做好规模、财务和盈利三大指标的进一步平衡。
3月29日，黄仙枝在2019年业绩发布会上表示：“三大指标每一个都至关重要，不仅要做到均好，还要做到均优。这样才有可持续的竞争力。 ”
但要想知行合一，在过往普遍追求速度的地产领域却不那么容易。正荣地产也面临着高成长烦恼。
根据最新年财报显示，正荣地产2019年实现合约销售额1307.08亿元，同比增长21%；营收为325.58亿元，同比增长23.1%；核心利润为29亿元，同比增长42.7%；归属母公司核心利润为23.1亿元，同比增长20.4% 。
虽然表面光鲜，但从盈利能力来看，公司毛利率下降2.8个百分点，由2018年的22.8%减少至2019年的20% ，并且处于行业低位。
与此同时，正荣地产的销售均价已经连续三年下滑。 2019年，正荣地产的销售均价为1.55万元/平方米，而2018年为1.68万元/平方米，下降7.62%；2017年销售均价为1.85万元/平方米， 2016年的销售均价则为2.09万元/平方米。
更令人担忧的是，其权益销售占比过低。据第一财经调查发现，这两年正荣地产实际权益口径销售数据并未超过400亿。 2017年、2018年、2019年正荣地产实际效益销售数据约为351亿、361亿、372亿左右。
而2017年、2018年、2019年公司披露的全口径销售额为702亿、1080亿、1307亿，如果以此计算，实际效益销售额占比仅为50%、33.43%、28.46% ，呈现持续下滑迹象。
所以千亿正荣要打上大大的折扣。
降档换速
正荣是小股操盘，小步快跑，合作型急速扩张房企的典型代表。
“下一个三年每年还会有30%的增长，三年后规模将能翻一番。 ”黄仙枝此前对公司高速发展十分自信。
但房地产调控的高压态势仍在持续，行业整体增长在放缓，突如其来的疫情打乱了黄仙枝的预期计划。