智通财经@合景泰富集团(01813)物业分拆“吊胃口”，增收不增利 2019年以来

2019年以来，中型地产股因为上升空间大、增速快，而更受资金资金青睐，例如去年涨幅第一的中国奥园(03883)才刚过千亿。不过今年以来，内房板块承压，个股纷纷从去年高位回落，截至目前，较年初上涨的内房股不足10只。
智通财经APP注意到，合景泰富集团(01813)去年累涨72.71% ，目前股价依然强于绝大部分内房股，但上涨乏力。实际上，对于合景泰富，不少投资者的内心可能是矛盾的。
增收，但不增利
合景泰富规模不算大， 2019年合约销售规模才861亿，但增长确实迅猛。去年合约销售同比增加31.5% ，总收入约249.56亿元，同比增加233.8%;公司拥有人应占利润为98.06亿元，同比增加143% 。 “房住不炒”的政策总基调下，行业普遍放缓，合景泰富翻倍增长的业绩显得尤为突出。

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不过，合景泰富的增长主要依靠量推动，平均售价却明显下滑。据财报，已交付总建筑面积由2018年的40万平方米增至2019年的177万平方米，同比增加3.4倍，而平均售价由每平方米15137元降至12851元，同比降幅15.1% ，公司称是由于城市间交付的组合与产品组合变化导致。
盈利能力方面，毛利率为31.5% ，为上市来新低，净利率40.3% ，同比下降15个百分点，不过仍处于行业较高水平。在限价和土地成本上升的环境下，不仅合景泰富，其他房企的盈利空间也在收窄，预计未来行业整体的毛利率将继续面临下行压力。
值得一提的是，合景泰富的净利润翻倍增长，部分原因是投资物业公允值净收益大幅增加。财报显示， 2019年投资物业公允值净收益同比增加116.75%至37.16亿元，占当期税前利润27%左右，对于这一巨大的变动，公司表示“主要与各区多项可出租商业物业有关” 。
据了解， 2019年合景泰富新开业2个购物中心，目前已开业8个购物中心，分别位于广州、北京、上海、程度、苏州和佛山，经营面积70万平方米。 2020年，在已开业的成都悠方旁，将有三个新项目开业——成都摩方、成都U8酒吧街、成都W酒店。
如果不考虑公允值变动，合景泰富去年真实的营运利润增长与营收增长之间的差距会更大。物业重估令去年的利润变得更“好看”的同时，也为今年的利润埋下了隐忧，因为当市场租金或资本化率下降，投资物业公允值会出现大幅减少，今年受公共卫生事件影响，商铺空置率上升，租金下行压力大，合景泰富的投资物业预计也会受到影响。只不过，这一“瑕疵”暂时被高增长和高达45%的派息率所掩盖。
聚焦一二线，成长性高于行业
2020年是合景泰富冲刺千亿的一年，公司立下1033亿元的销售目标，相当于在去年实际销售额的基础上增长约20% ，比大部分房企的增速都要高。
高增速的底气来自充足的土储。 2020年合景泰富总可售货值为1700亿元，按区域划分，粤港澳大湾区及长三角区域分别占42%、28%;按城市登记份，一二线城市占比88% 。
据智通财经APP了解，去年，合景泰富通过招拍挂和收并购及合作，在一线城市广州、北京、上海、深圳及强二线城市杭州、重庆、南宁等，共获取26个项目，合计新增总建筑面积374万平方米，总土地成本共计276亿元，货值约730亿。
截至2019年末，合景泰富旗下共拥有156个项目，权益土储建筑面积约1701万平方米，总可售货值约5100亿元，公司称，足够三至五年发展所需。
旧改方面，公司在广州有超过20个旧改项目，可售建筑面积超过1300万平方米，预计2021年开始实现销售。
合景泰富的相对优势在于，主要布局在粤港澳大湾区及长三角区域，聚焦一二线城市，这些城市在经济基础、市场资源、人口基数方面具有优势，购房需求较为强劲。