「德林社」“地产范冰冰”怎么了？，市值暴跌400亿( 二 ) 文|张佳儒2018年“阴阳合同”事件后

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来源：泰禾集团公告
财务数据的风险在经营端早有体现， 2018年底，泰禾传出管理层动荡、裁员、出售项目股权的消息，甚至被传为“第一个倒下的知名房企” 。成龙代言“魔咒”又发威了？“魔咒”只是巧合和戏称，关键还是在于企业自身的经营战略。
做生意有目标是绝对正确的，愿景是美好的，但现实是一步步做出来的。很多企业陷入一种矛盾：不扩张，被别人干倒，扩张，自己把自己干倒。泰禾的风险一定程度源于自己，黄其森多次表示， “泰禾战略是大学生，管理是小学生，连长当团长用，团长当师长用” 。
有知情人曾还原泰禾“高负债”的一个片段：市场形势好的时候，金融机构纷纷主动找上门来， “一个项目至少被五六家机构盯上，应接不暇。有时候要找董事长签字，一等就是三四个小时” 。
泰禾的原则是， “谁给的便宜、给的快，就跟谁合作” 。 2017年，泰禾总计从各类金融机构拿到了大约1000亿元的低息融资，这笔钱为其加速并购项目、实现超过6000亿元货值的土地储备奠定了基础。
然而，泰禾疏于对金融合作伙伴的管控，导致金融市场收紧时，个别小贷公司临时抽贷、压贷。泰禾负面舆论传开后，一些金融机构也开始现实起来， “晴天给伞、雨天收回” ，泰禾陷入了困境。
股价对企业经营非常敏感，泰禾自带网红体质，任何利空都会被拿到放大镜下，股价走跌并不意外。
三、频卖资产、发高息美元债自救
2019年至今，泰禾一方面降杠杆化解债务压力，另一方面对外传递乐观信息，提振投资者信心。
泰禾的第一步就是“抢销售、快回款” ，给一线人员制定了严格的奖惩制度， “回款激励制度和惩罚制度按周考核、按周兑现” 。与此同时，泰禾还启动股权合作、优化土储等多项计划。

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来源：摄图网
截至2019年底，泰禾已经向世茂地产出售了9个项目，累计筹集资金约92.46亿元。黄其森说， “和世茂，是福建人老乡，大家沟通起来容易，强强联合。 ”
除了世茂地产之外，泰禾的股权交易对象包括五矿信托设立的信托计划、河南天伦地产集团有限公司等，交易价款也有30亿元左右。
2019年5月，黄其森曾说“现在资金成本不到10% ，没有大家想的那么严重。泰禾现在已经没有问题了。在一二线城市有6000亿货值，现在负债1000多亿，稍微卖几个项目股权，就平衡了。 ”
黄老板语言轻松之际，泰禾还密集发布高息美元债。 2019年12月，泰禾子公司在境外完成1.105亿美元债发行，票面年息11% 。再往前， 9月发行2亿美元债，票面年息11.25% ， 7月完成4亿美元债发行，票面年息15% 。
经过一系列动作，泰禾的财务危机得到化解。根据三季报，泰禾现金流持续改善，前三季度经营性净流额226.15亿，去年同期1.62亿，投资净流额160.76亿，去年同期-58.48亿。
负债等方面，泰禾账上有息债合计1028.33亿，较去年末1375.25亿减少346.92亿，其中短期借款、一年内到期非流动性负债等均有减少。净负债率方面，较2018年末的384.84%下降142.16个百分点至242.39% 。
即便财务数据好转，泰禾的股价仍未得到有效提振。黄其森认为泰禾被低估了，去年6月公开表示， “今年泰禾运势不错，我没有感觉有不好的地方，我对股价也不满意，这不是泰禾真实价值的体现。 ”
四、股价创新低，投资者担心什么？
在资本市场，投资者对一只股票的看好，不仅源于上市公司过往经营数据的出彩，还源于对未来预期的看好。当前的泰禾确实没有“存亡之忧” ，却说不上出色，相比恒碧融万更会逊色不少。