#乐居网#穿越周期显优势，佳兆业 ??当政策红利的潮水褪去

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当政策红利的潮水褪去，谁能穿越周期成为业内外关注焦点。
“房地产行业很简单，保障现金流的安全最重要。 ”3月31日，佳兆业集团（01638.HK ，下称佳兆业）2019年业绩发布会上，主席兼执行董事郭英成认为，今年房地产方面的影响，特别是经济周期方面相对会延到第三季度，假如行业能挺过第一、第二季度，我想第三季度肯定会见到太阳。
乐观预判背后，源自郭英成对佳兆业抗风险能力的绝对自信。过去一年，佳兆业录得营业收入480亿元，同比增长24% ，三年复合增长率近40%；归母净利润同比大增67%至46亿元；毛利率为28.8% ，稳居行业较高水平；净负债率同比下降92个百分点，超预期完成降负债目标；现金及银行存款同比增长61%至370亿元，完全覆盖短期到期债务。
在行业步入调整期的大背景下，佳兆业仍能交出这样一份成绩单，实属不易。中达证券发布研报指出，截至2019年末，佳兆业总土储建面约2680万方，其中一二线城市占比近80% 。此外，公司尚未纳入土储旧改项目占地面积达3987万方，其中深圳和广州占比分别达27%和36% 。
“充裕且成本合理的土储能够有效支撑佳兆业未来增长与盈利能力，且随着优质资源价值不断释放，该公司未来财务状况有望持续改善。 ”中达证券称。
穿越周期的五大必备
中泰证券曾指出，一家企业想要真正穿越周期，需要具备五种优势，即：规模性、盈利性、稳定性、成长性以及价值性。其中前两者为行业间的比较优势，后三者为公司自身的内在优势。
先看规模性。 2019年，在复杂多变的市场及多元的竞争格局中，佳兆业坚守主航道，销售规模再创新高。合约销售金额增长26% ，达到881亿元，超额完成全年目标，销售增速领先TOP30房企平均水平。根据克而瑞联合中国房地产测评中心共同发布的《2020年中国房企销售排行榜》统计，按合约销售权益金额计，佳兆业排名第二十七位，较2018年上升10位。日前，亿翰智库发布的《2020年1-3月中国典型房企销售业绩TOP200》，佳兆业以156亿元位列第28名。
据悉， 2020年佳兆业整体可售货值约1800亿元，基于对中国房地产市场增长的信心和集团合理的战略布局，管理层表示有信心完成1000亿的销售目标。
再看盈利性。如果说规模是房企的面子，利润便是房企的里子，是根本。有业内人士提出，今年行业一定会关注利润排行榜，多过于规模排行榜。因为核心净利润能最好地体现一个企业为客户创造价值的质量，是客户用钞票投票的结果，最真实。
而这恰是佳兆业的强项。 2019年，佳兆业营业收入同比增长24% ，达480亿元；毛利138.30亿元，同比均增长24% ，毛利率为28.8% ，稳居行业较高水平；净利润同比增长26%至42亿元，归母净利润同比大增67%至46亿元。
2019年4月，由乐居财经发布的“2018中国内房股核心净利榜”中，佳兆业名列内房股第11位。 9月，由和讯房产发布“2019上半年房企净资产收益率榜”中，佳兆业ROE(净资产收益率)达11.77% ，位列第九位。
高盈利背后，则是基于佳兆业拥有大量低成本的优质土地储备，这也是一家房企穿越周期实现高质量发展的根本所在。 2019年，佳兆业以旧改、招拍挂、收并购的方式共获得30个项目，新增土储权益建筑面积412万平方米。截至2019年底，公司有近2700万平方米土地储备，一二线城市土储面积占比近80% ，对应总货值近5300亿元，其中大湾区占比近66% ，深圳占比近33% 。
同时，在国家“推进城镇老旧小区改造、推动建立长效管理机制”的利好政策下， 2019年，佳兆业城市更新投拓项目19个，令城市更新项目占地面积同比增长约33% ，达到近4000万平方米，项目达到147个，对应货值约2.5万亿元。 2019年佳兆业集团获评为“2019中国房地产城市更新领先品牌TOP1” 。