什么是信托投资基金什么是信托基金 _基金

什么是信托基金(什么是信托投资基金)
本报采访人员葛佳
今天，首批9只基础设施公募REITs正式发售！
自产品获批以来，基建公募REITs的进展备受各界关注，而上周网下发售时，部分项目被机构超额认购15倍以上，可见其魅力。
那么对于普通投资者来说，要不要参与首批公募REITs的申购呢？今天订阅的项目是什么？如果要订阅，有哪些渠道可以交易？
本报(www.thepaper.cn)采访人员研究了前9个项目的公告和资料，并采访了多位市场人士进行解答，希望对读者投资决策有所帮助。
1.什么是公募REITs？
房地产投资信托基金(REITs)是指在证券交易所公开交易，通过证券化将具有持续稳定收益的房地产资产或股权转变为具有较强流动性的上市证券的标准化金融产品。根据发行方式和募集资金对象的不同，REITs分为公募REITs和私募REITs 。对于投资者来说，公募REITs是一种低门槛投资房地产的工具。总的来说，具有长期收益好、分红稳定的优势，具有较好的投资价值。此外，作为一种另类投资产品，公募REITs与其他主流投资产品相关性较低，可以有效分散投资组合的风险。
简单来说，REITs投资的不是大家熟悉的股票和债券，而是房地产，而且是经过特殊处理的房地产(即资产证券化，ABS) 。所以在产品结构上，REITs并没有直接在房地产市场上买一栋楼，拥有这栋楼的，而是买了这栋楼发行的ABS产品。ABS产品100%拥有这栋楼，然后REITs也拥有这栋楼。
目前，根据各基金公司的产品描述，REITs成立后，基金80%以上的资产将投资于ABS，从而获得基础设施项目的完全所有权。所以REITs的收益也来源于这些房地产管理运营的收益，比如租金、费用等等；越是稳定盈利的房地产项目，回报肯定越好。
2.首批9只基础设施公募REITs是什么？
房地产投资信托基金的首次公开发行涉及道路、公共设施和仓储用地。进一步分类，这9只公募REITs大致可分为产权类(可持续类)和经营权类(不可持续类)，这两类REITs的预期投资收益构成存在明显差异。
进一步分类，这9只公募REITs大致可以分为产权类(可持续类)和经营权类(不可持续类) 。分析人士表示，这两类REITs的预期投资收益构成存在明显差异。
1.对于仓储物流、产业园区等有产权的REITs 。，初始股息率可能不超过5%，但未来租金的现金流大概率会带来标的资产价值的波动，从而影响收益；到期资产的市场化。
2.包括高速公路在内的经营权类REITs主要是分红收益，经营权价值会逐年递减直至最终价值为零，增值收益可能不明显。
虽然两者都是权益型公募REITs，但管理型REITs更接近债券，而产权型REITs的股票特征相对更强，收益特征预计介于传统股票债券和国际市场REITs产品之间。
出售首批公开发售的房地产投资信托基金。
3.你想买吗？
公募REITs的收益包括以下两部分:
1.分红比例高。基础设施类公募REITs产品采取强制分红政策，要求收益分配比例不低于组合基金年度可分配金额的90% 。稳定的股息率类似于债券，表现出债务的特征，但强制分红不等于债券的固定利息回报。
2.交易差价。基础设施公募REITs是封闭的，但未来会在交易所上市交易，投资者可以在二级市场竞价。基础设施公募REITs上市首日涨跌幅限制为30%，上市首日后涨跌幅限制为10% 。
CICC认为，公募REITs的投资价值主要体现在两个方面，一是初始认购的新增收益，二是长期持有的配置收益。
根据CICC的预测，考虑到基金上市周期可能长于股票、目前项目数量仍然较少、全付资金效率较低、认购中签率可能不高、REITs估值体系稳定性缺乏上涨弹性、封闭式基金流动性折价可能存在等诸多因素，参与REITs打新套利的吸引力可能不如股票大。据其测算，如果基金在支付后20天上市销售，中签率为5%，首日涨幅为5-1 。
从长期持有配置收益的角度，CICC认为，随着资产配置的重要性日益提升，REITs作为一种新的资产类别，凭借股票和债券之间的收益风险特性、与传统资产的低相关性以及稳定的股息率等优势，将会受到国内FOF、银行理财、固定收益加产品等资金的青睐。建议投资者关注其长期配置机会。
值得一提的是，由于这些基金都是封闭式基金，张江REIT和浙江航辉的最短存续期都是20年，而广河高速REIT的最长存续期是99年。所以通过OTC认购的话，如果到时候想卖出，是不能直接赎回的，只能去场内买卖。但是，转行的时候，可能会遇到折价溢价。

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