太古、九龙仓，谁逆风了？五合智库 _逆风

五大智库(太古、九龙仓，谁逆风？)
碰巧的是，九龙仓集团和太古地产在期中考试的提交台上相遇了。
今年上半年，九龙仓集团在内地的物业投资回报率增长21%，但由于内地物业发展收入下降，其总收入微升3%至80.64亿港元。
"九龙仓的投资组合正面临逆境，今年的前景不确定."摩根士丹利指出，九龙仓集团上半年基本每股盈利按年下跌12%，情况比预期差。
对于太古地产的表现，摩根士丹利给出了“高出银行预期4%”的评价。原因是香港商业楼宇租金收入略有增加，利息支出减少...预计内地零售市场将保持稳定。
从中期财报可以看出，今年上半年，太古地产租金总收入增长6%，达到63.46亿港元。
虽然从摩根士丹利的眼光来看，太古的表现要好于九龙仓。然而，在商业淘金热盛行的mainland China，奋战在一线的太古，真的能与双线并进的九龙仓抗衡吗？
01
如果反对太古里，你支持谁？
进入内地20年，九龙仓发展了5个时代广场，2个奥特莱斯，5个if 。城市的选择从一线开始，然后扩展到二线省会城市，现在重点是几个新兴的消费型二线城市，比如成都。
时代广场，九龙仓的之一代产品，特点是规模小。“最小的项目在大连，一万多平米；比较大的是上海的淮海路，面积5万平方米。”九龙仓中国房地产开发有限公司董事长周曾这样总结。
【太古、九龙仓，谁逆风了？五合智库】成都IFS，堪比香港海港城，属于九龙仓内地第二代后起之秀。“我们为九龙仓的第二代产品感到骄傲。成都项目地上地下面积超过75万平方米，商场面积接近20万平方米，已超过九龙仓旗舰项目——中国香港海港城的规模。”
财报显示，由于长沙郭进中心收入增加，今年上半年成都IFS占九龙仓在mainland China投资物业收入的43.9% 。2016-2018年，相应数字分别为37.7%、41.3%和45.7% 。
太古地产比九龙仓晚一年进入mainland China，在商业产品线和城市布局上与九龙仓不同:
太古里和太古汇交替开业，除了成都，都在一线城市；
延续香港的策略，以“地铁上盖”为重点，即在主要交通路口发展综合物业项目，通过巧妙的设计，打造多个“底层”，力求项目的可达性强；
专注创新，一个项目一个特色。在太古看来，商业地产不是流水线产品，没有统一的模式可以套用。
三里屯太古里，“酒吧艺术的艺术，长长的巷子，北京地下音乐的集中，随意带点颓废的精神，充满了神秘感”；成都海洋太古里，以人、自然、文化为核心，保留古街、历史建筑，再融入2-3层独栋建筑。川西青瓦坡屋顶和格栅安装了大型落地玻璃幕墙。
02
九龙仓双轨经营，太古单线经营。
作为港资商业地产的代表，九龙仓和太古地产有着不同的内地产品线和城市选择。说到底都是策略不同造成的。
九龙仓进入内地20年，经历了“商业地产→“住宅+商业”→商业地产”的过程。
1999-2001:专注商业地产，复制时代广场。
2000年，大上海时代广场和北京首都时代广场推出，以“写字楼加商场”的物业组合为主旋律，复制其在香港更具代表性的“时代广场”品牌。
2002-2006年:住宅+办公+商业
当时年报中的物业项目表可以确认。2000-2007年也是大陆房地产市场快速增长的时期。
2007-2014:快速扩张，利润缩水
在此期间，九龙仓在内地发展迅速，总投资额超过1000亿元，占集团总资产的比例从2012年的5%上升至40% 。高峰时土地储备达到1220万㎡。内地收入占集团利润的比例从不到10%跃升至近30% 。
在出售北京首都时代广场以及新增大连、武汉时代广场、上海汇德丰国际广场、成都时代奥特莱斯等商业物业后，九龙仓布局5个IFS项目。
至2014年，九龙仓的内地租金收入为19.84亿港元，增长10%，而发展物业的利润进一步萎缩，占集团总利润的比重从29%大幅下降至13% 。这迫使九龙仓调整在内地的发展策略，将原来的15个城市缩减至10个，成为首家宣布缩减内地战线的港资开发商。
2015年至今:重新聚焦商业地产，聚焦核心一二线城市。
2017年，九龙仓集团主席吴表示，计划分拆香港商业物业，意在包括香港的商场和酒店，未来将重点发展内地楼市。“无论是已经建成的还是地块，只要它是高质量的，我们将继续寻求使我们的租赁物业组合更加强大。”
截至2016年(九仓物业分拆前)，九仓在香港及内地的投资物业资产价值达3193亿港元，占集团核心盈利的64%，而内地物业盈利(换算成港元)仍增长16% 。

太古、九龙仓，谁逆风了？ 五合智库

太古、九龙仓，谁逆风了？五合智库