2019年在北京想换房合适吗？楼市凉凉

楼市凉凉，换房艰难，持有小户型该怎么办？
从5月份开始，各路专家和大咖都在齐声高唱“不能让楼市入夏”。于是各地新一轮房价调控政策层出不穷，把3-4月份的小阳春按得死死的。因为去年8月到年底房价一直在下跌，我身边就有好多朋友是16年初“上车”的，当时迫于无奈买了小户型上车盘，打算将原先的小户型换成一套学区房或者大一点的房子迎接即将出生的宝宝。所以今年春节过完年，好多朋友开始把房子挂在外面卖。
应该说，在今年小阳春期间把原来的房子转手出去的真的是幸运儿。加上最近房价又在下跌，这一卖一买，不仅圆了自己的换房梦，无形当中还赚了不少。但是这部分人绝对是少数，大部分朋友不仅原先的房子没有卖出去，而且最近越来越多的调控政策（比如LPR和房贷利率挂钩等），更看不到换房的希望。
那么，现在这种情形下，持有小户型应该怎么办呢？我有几条不成熟的建议，供朋友们参考参考。
1.把小户型的房子装修一下准备长期出租
大家可能不知道，在楼市一片惨淡的情况下，最近只租不售的公寓类住宅最近又“火”了很多，特别是房价下跌严重的广州。在广州，公寓类住宅虽然有限售政策，并且许多情形下要求只能出租，但是架不住回报率高啊，听说租金已经达到年化5%以上，比市面上的理财产品还是有吸引力的。
而且最近股市不景气，央行持续放水，理财产品收益进一步下降，并且未来一段时间还可能继续下降。能长期保持5%已经很不容易，而且预计未来还能少有涨幅，已经成为许多人配置长期资产的一种不错的选择。
现在的年轻人在现在的社会下已经有很大的不同了，之所以公寓受欢迎，一方面是内部装修条件好，另一方面则是单独房间具有很好的私密性。何况，现在的年轻人社交需求逐渐从线下转移到了线上，或大或小的社交恐惧症逐步蔓延，人与人之间的界限不好拿捏，导致小户型独居租房更加具有吸引力。所以，在当前以及未来一段时间房价不太景气，而且交易量持续低迷的时候，不妨考虑换一个思路，把房子先装修装修租出去，换一个合适的投资回报。
适合人群：持有多套小户型又暂时不需要住的人群，计划长期投资于房产的投资者
2.去外面租一套合适的
相信不少朋友当时在16年匆忙上车的时候，选择了当年最“流行”的户型——小两居，即两个卧室但没有客厅，或者客厅非常小。从当时的情况来看，这种选择基本上可以算是最优的。不仅兼顾了居住需求，而且作为当时来看日后最容易“脱手”的房子，保值自然也不在话下。
现在3年多过去了，当年许多朋友纷纷生了孩子或者计划在近几年要小孩。这样一来，需要父母和保姆过来住，小孩也需要活动的空间，导致小两居不够住了。但是另一方面，由于“认房又认贷”，一刀切打击换房，这种户型的吸引力反而有所下降。因为这种户型大部分时候还是一种过渡户型，既比不上大三居“一步到位”，也比不上一居室“低总价优势”。
所以许多朋友都在面临这种情况，而且居住的需求还非常迫切，也恰恰是现在换房的主力人群。对此，我还是建议没有必要“死守”现在的房子，换个思路出去租一间大房子，然后把自己现在的房子租出去。或者在同一个小区租一间小一居，方便过来带小孩的老人晚上有个住处。谁当年不是租房子过来的呢？而且现在租房子说实话比以前感觉还容易一些。
有些朋友换房主要还是考虑学区。这种情况下，就要利用好一些地方“租售同权”的政策了，也就是“租房上学”的情况。不过，风险还是要充分考虑的，首先要好好研究一下学区租房上学的政策，如果没问题还要先找到学位指标没有使用的房子。这些都没问题再跟房东好好商量，将房东配合提供相关材料等事情明明白白的写在合同里面，这样才有保障。
适合人群：具有居住和学位需求的家庭
3.考虑多降一点价，赶紧卖出去
租房好是好，但是有的时候不具备可行性。特别是这一两年就需要上学的，租房上学理论上可行，但是实践中总有不可控的因素，而且许多房东还需要以各种名义收“学位费”。
如果是这种情况就要权衡考虑了，是“换房”的需求更迫切一点，还是说等等也可以接受，还是说凑点钱买个同小区或学区的小一居也能解决问题。如果说是非“换房”不可，那就只能硬着头皮上了。
不过好在现在有了中介，交易信息相对透明一些，如果比市场价低，又没有什么特殊要求的话，稍微等一等还是能成交的。卖出去以后，还是有新的问题摆在眼前。现在楼市冷清，预期还会降价，是现在出手就买，还是再等等？这个问题恐怕也不好回答。我的建议是，今年到年底前就先不考虑买了，观望一阵子再说吧，反正今年估计整体行情就是现在这个样了。
适合人群：换房非常迫切的家庭
总而言之，现在的政策不鼓励换房。当年最好出手的小户型上车盘已经今非昔比了，在“认房又认贷”的情况下，首套资格对于购房者是非常重要的，没有人会轻易购买小户型。所以如果没有特别需求，还是老老实实的住着吧！
■网友的回复
我也是不建议换房。北京的换房成本太高了，税和中介费小二十万，相当于一年不吃不喝白干。看你描述像是单身，我也建议第一次换房是在有了娃考虑学区的时候，而且合夫妻两人之力可选的范围会大很多，最好在有点学区且离夫妻一人工作近的地方落居。你有贷款这点不用担心，买你房的人首付替你还贷即可，都是正常操作。北京一个小时通勤非常正常。一楼和顶楼除非便宜30%，否则是不考虑的。
■网友的回复
我一直也想换房，，犹犹豫豫，舍不下，住着又不太舒服，后面我想了，打算重新装修一下，你这个问题其实重新装修就可以解决大半，中介费的钱就够你用的了，，你可以试着去换个角度想，而且你是顶楼，清静，我觉得这个是优点
■网友的回复
现在北京房价比较稳定，是换房的最好时机！现在这经济形势，降息是迟早的事。等到降息了，房价马上就会涨上去！到时候你想挑个好户型都难。北京的租售房市场，没有经历过的人是不知道的，当年租房，看好了觉得价格有点高，想渗渗房东，等到第二天再联系中介的时候，房子已经租出去了！这就是北京！那些没有亲身在北京体验过租房、买房的是不知道的。市场大得很！人们都是买涨不买跌，等到涨起来的时候，你恐怕很难挑到中意的房子，因为到那时就是抢房子！
而且北京不同于其他城市，房子大跌的可能性几乎为零，长期看肯定是持续上涨。不信你可以调看历年房价走势，即使有过下跌也是跌少涨多。而且，现在年轻人都往北京、上海等一线城市流动，因为这里工作机会多。人员的流动是支持房价的基础。
所以建议换房的尽快出手。我不是中介，有不同意见的可以自己回答，不要激动，不要骂人。各抒己见而已。
■网友的回复
不建议换房。
1 上班在哪？
2 窗户可以改善下，风声是不是漏风引起的？如果冷，旧装修，可以考虑加保温层，或者新装修加多暖气，门帘窗，各种办法可改善。
3 现在换房，你这个收入，也就是等值换。可能利率还高了。白搭进去中介费税费装修。我一直觉得，北京换房，最好是加进去200万，也就是你现在房子360万，你换560的才值得。否则根本是白折腾。北京今年我看会小涨，涨幅能不能过gdp涨幅是个疑问。你下次换房应该是解决孩子上学问题。
4 欢迎私信。询问装修和换房问题。
■网友的回复
有空这一下
■网友的回复
兄弟，算二套房咯，只能贷60咯
■网友的回复
现在告诉你，19年换房非常合适。换一个有价值的房产，好好挑挑
■网友的回复
【2019年在北京想换房合适吗？】 时间点还可以但您这收入状况二套的高首付情况估计负债会高，不是为了孩子的话建议不折腾了吧，最好装修解决风声问题,而且这两年北京老旧小区改造力度挺大的再等等看吧，说白了感觉您这边还是差钱硬来容易伤筋动骨。