深度解读：房价与汇率有何关系_生活广记

下午接到一个朋友的电话，说有观点认为，人民币贬值会导致房价大跌？听了这个论断，我不禁哑然失笑。我说，要搞清楚这个问题，需要厘清汇率和房价的关系。主要是搞清楚三个问题，第一，人民币对美元贬值是强势美元造成的，相对来说，人民币对于非美货币还是相对升值的。人民币贬值可能是一个中期趋势，长期趋势人民还会升值。第二，本来房价与汇率的关系不大，有可能是正相关，也有可能是负相关。但对目前中国来说，存在一个预期，可能会无论汇率怎样变动，都会促使房价微弱上涨。第三，就人民币在升值过程中的贬值来说，不仅不会导致持有美元的外资撤出，更有可能会流入。我对朋友说，我分别来阐述这个问题，你会更清晰，不然你可能被忽悠住。第一人民币最近几天对美元开始了贬值，这里原因其实在于美元的问题，美元本身走强的速度很猛，已经达到了2002年的水平。如果美元继续走强的话，人民币可能还要贬值，最近听说美国财长又要来中国让人民币继续升值了，真的很搞笑，是你们美元为了打击欧元、日元等挑战你们美元霸权地位而采取的升值，现在又来赖人民币贬值了。美国为了避免美元霸权受到威胁，刺激自己国家的实体产业，避免美元沦为白条而丧失信用，今年采取强势美元措施，估计最近一段时间美元还会强势。但相对于其他非美货币对美元狂跌来说，还是在升值。第二，一般来说，人民币升值，会促使外资进入中国楼市，因为外资可以获得资产升值和汇率双重利益，2005年以来，外资进入中国楼市就是在人民币不断升值的预期下进入的。但是，反过来说，为何说人民币贬值一些，并不能促使外资大撤退反而还积极进入呢?其一，人民币对非美元货币基本上还是升值的，这一部分外资不会撤出，非美元货币国家的大宗商品被抛售，非美货币也大跳水，而人民币相对坚挺，对他们来说，人民币是相对升值的。其二，美国是危机的中心，而中国依然是资本最看好的避风港，这次中国的救市力度比美国还大，这些外资没有理由去赌人民币会持续贬值下去，这次贬值仅仅是对美元强势而言的，再说，全球非美元货币对美元都在大幅度跳水，没有理由要求我们只升值，不回调。也就是说，这次贬值是大趋势升值过程中的一次中级回调。因此，那些外资很可能就会趁机杀入，而非做出相反的动作。其三，只有房地产市场对汇率的敏感度不高，因为其他大宗商品都是美元商品，房地产则不是，特别是中国的房地产市场不是如此。原因很简单，其他大宗商品可以世界自由流动，房地产市场只能在国内。全球性的房价不可能是一样的，关键看土地所内核价值。如果一个城市生活质量高，这个房子所扩张的价值就水涨船高，反之亦然。因此，我们可以看到，受制于国际大宗商品大幅度上扬，国内的很多商品价格很快就上扬，国际大宗商品大幅度下挫，国内商品价格就会大幅下滑，这跟全球市场相关。而房地产不一样，房屋的建筑部分是折旧的，毫无保值可言，如果硬说房价与汇率有联系的话，就是建筑材料市场和劳动力市场有关系，从这里传到至房价中来，但房地产市场的周期很长，短期内也难以波及，等到波及后，其他因素可能就变化而抵消了。从这个意义上而言，相对于其他商品下跌，而房价基本保持稳定，可以是升值了，随着国内消费和投资找不到应有的渠道，即这些脱离生产的资本不可能老是蹲在银行里或者处处游荡，更重要的是，房价短期内的稳定不再飙升，为刚性需求者提供了入市的良机。因此，很可能会随着政策的宽松，还会重新再来，会成为拉动投资和消费的一个发动机。第三，人民币升值导致各类人民币计算的成本和费用都会上升，国内的实际工资、房屋租金、地价、厂房及各类公费用等换成美元后，成本比升值前都将增加，按着一般理论来说，高档写字楼因为成本提高，价格变高会阻碍外资需求，事实上2007年的实践证明是相反的。但贬值后，也是外资还是进来的多，汇率改革之前，人民币是贬值的，但外资进入楼市也很多，房价也在涨，而且2001到2003年增速很大。关键不在汇率是怎样变动，而是在经济提高，房屋所包涵的价值在提高，主要是土地价值，因为周边环境的变好，比如交通设施更方便、周边商业价值在增加，医疗教育环境的改善，使处于该地块的价值在升值，因此，房屋价格也在上涨，这是最核心的东西。中国经济地位在提高，一些大城市的经济价值、文化价值都在提高，处于这些城市里面的土地价值势必在升值，因为他所蕴含的内核。所以，外资不会傻到不管什么情况下，都当范跑跑。虽然最近经济出了问题，但相对其他国家是好的，增速也是最快的，而且保经济的决心最大。就说四万亿资金吧，就是对国人信心的大提振，有些人总想把这一点信心都给破坏掉。危急时刻，信心是关键，中国人自信了，全球资本对中国也会有信心。而且，这次贬值是在美国和全世界也发生危机的背景下出现的，外资显然不会像一些人那样傻，比较不出来好坏，最近非美货币大跌，而人民币最近才出现贬值的苗头，就可以看出外资对中国的经济是有信心的。
房价，国家在一定程度上封住了承接盘，限购有些人以为是好东西限量供应，其实主要限制的是承接盘，持有多套房产的人锁在手里无法任意抛售，只能扛着，房产上散户反正比企业能扛，一些开发商也得扛，跟着国家搞出租房等，房企应该会象提高物业服务等方向发展，这是国际趋势。等过几年限购放开的时候估计跟房产税对接上了。政府的财政收入还是要保持的……当年美国也是这么过来的。百年前，美国政府大量拍卖土地，土地拍卖收入是政府收入主要来源之一，然后过度到转型收房产税。
个人觉得，能扛到下一个房产周期，也许房价还是能涨的。
【深度解读：房价与汇率有何关系】
汇率这个问题问就问错了。
1、央行想做的事情是贬汇率，而不是保，从来不需要保汇率，因为汇率就是央行说了算?。?中国是外汇管制国家。当然是会调整不同的对比参数用来解释汇率的变动，比如从只盯着美元到盯着一篮子货币。
15-16年外部需求减弱，出口形势不好，因此需要贬一波来保证就业，出口小企业能提供不少就业。
但是川总上台前后就一直叫嚣要把中国归为汇率操控国，这个罪名杀伤力很大，一旦罪名成立，可以封锁中国对美出口。
同时大哥新官上任，二弟要献礼才是礼仪之邦嘛。先抑后扬，然后把升值的功绩归功于大统领喝止有效岂不两全？
所以16年底人民币近7时，坊间舆论就先造起来了，按正常预计到7.2-7.3就够了，因为中国同时还是大量进口原油和粮食的国家，贬值过多会导致过度的通货膨胀。然后就应该慢慢回升到6.7-6.8一线，有数据模型表示汇率在这一区间既有出口竞争力，又不导致过度通胀。
但是任何预计都是会出错的，因为17年2月后中国的进出口数据意外好转，央行贬值的欲望就消失了。
而近期人民币的大幅升值应该与虚拟货币和ICO的管制有关，绝不能让投机资金舒舒服服的回国。毕竟已经警示很多次了。但这一快速升值阶段应该马上就要结束了。
要时刻警惕崩溃党（没有对手盘怎么割韭菜，做空人民币的哭死了吧）和大棋党的忽悠，想了解经济要多看新闻联播。经济大方针，央妈党爸说了算。人无贬基不是一直被取笑么？那么到底谁笑到最后了呢？
光明正大的打明牌，三令五申，偏不信，越拦着越往里跳。但是喜欢野生经济学家提供的小道消息。这种逻辑已经被真正下棋的人摸透了。正着割一道，反着再割一道。割了你还叫不出，因为每次都是：不是早就说过了吗？