1、区位因素:衡水市位于河北省东南部,地理位置相对较为偏远,距离北京、天津等大城市较远,因此房价相对较低 。
2、城市发展水平:衡水市相对于其他一二线城市 , 经济发展水平较为滞后 , 人均收入水平较低,因此房价相对较低 。
3、供给因素:衡水市房地产市场供给充足,且没有过多的限购限售等政策限制,因此房价相对较低 。
4、需求因素:衡水市人口增长缓慢,购房需求相对较少,因此房价相对较低 。
主要是农民的利益得不到充分的保障 。现在,城市在进行城中村的改造 , 大部分都是有开发商进行的,政府没有对齐进行有效的监管 。造成了很多的问题 。有以下原因 , 使农民不愿意进行城中村的改造 。一、拆迁补偿标准把握不合理
有的城市没有把照顾村民利益和降低拆迁成本结合起来,增加了土地收储和开发建设的难度 。如石家庄市的宋营村,按照拆迁补偿方案,平均每户补偿3.5套(平均每套约100平方米),如果平均每户宅基地按2.5分计,折合成货币计算,平均每亩地的拆迁补偿成本约500万元;东里村改造后,按照规划设计方案总建设量为42万平方米,其中有28万平方米的建筑面积用于回迁,相当于用一套商品房背负2套回迁房的成本 。再如衡水的前里马村,按照拆迁补偿方案,平均每亩地的拆迁补偿成本为145万元 。
二、开发建设容积率偏高
在很多城市 , 开发企业为了弥补过高的土地成本和保持利润空间,往往在容积率上与政府讨价还价,一些城市政府为了鼓励房地产企业参与开发,规划设计条件给定的容积率也很高 。据衡水广厦开发公司负责人介绍,衡水市前里马村的拆迁改造,综合考虑拆迁补偿成本和预期的房价因素,建筑容积率达到3.0才能保证必要的盈利 。据爱地房地产开发公司负责人介绍 , 石家庄市小沿村开发建设的容积率达到3.17才可能盈利 。承担石家庄市东三教村二期城中村改造任务的泰丰房地产开发公司,虽然已经完成拆迁,但至今没有与市国土资源局签订土地出让合同 。理由是按照目前的拆迁成本,给出的4.0容积率将使项目亏损,要求进一步提高容积率 。
根据国家《城市居住区规划设计规范》,河北省大部分城市处于Ⅱ类建筑气候区,高层住宅建筑面积净密度不宜超过3.5,住宅建筑净密度不应超过20% 。按照这样一个标准,考虑配建公共服务设施、绿地、道路的因素,折合建筑容积率大体为2.8 。除非在符合城市总体规划的前提下 , 有大型商业、金融、宾馆等公共建筑项目,大部分的城中村改造以后仍以住宅建设为主,这就意味着改造后的容积率不宜超过2.8 。如果超过这个容积率标准,其规划布局和空间环境水平是没有保障的 。同时,由于相当一部分城中村处在城市的中心区 , 一味提高城中村开发建设的容积率 , 势必使得中心区开发强度越来越大 , 空间更加拥挤,交通更加紧张,不利于城市用地布局的结构性调整 。特别是在大城市,传统的大城市病问题会日益突出 。
三、对城中村改造的任务目标把握不准确
部分城市将3年的城中村改造任务片面理解为拆完建完,全面完成开发建设 , 急于求成 。在这种心态下,一方面过分迁就被拆迁户的利益诉求,大幅度提高拆迁补偿标准;另一方面过分迁就开发商的利益诉求,大幅度提高开发强度 。同时,急于拆完建完,也没有实现土地收储的目标 。
四、对城中村改造的标准理解不全面
【衡水滨湖国际房价为何便宜】
主要是片面注重空间形态的改造,没有同步实现土地性质、人的身份、管理体制、社区文化的转变 。除个别城市和个别村庄外,已经启动的城中村改造项目,基本采取原地回迁方式 , 原来的城中村农民还将继续居住在一个村落式的社区中 , 农村集体资产仍然存在 。在原地回迁和集体资产分红两个背景下,大家还是住在楼房里的“农民”,还是一个新的“城中村” 。
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