房子烂尾最好的解决办法烂尾房怎么合法停贷 _知识分享

刘张
上海锦天城（重庆）律师事务所沈仁刚团队

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吴陶钧
北京市天同律师事务所律师
目录
一、诉请解除商品房买卖合同，并以合同目的不能实现为由诉请解除商品房担保贷款合同
（一）最高法院及各地法院普遍认为，购买商品房是商品房担保贷款合同的合同目的
（二）延伸：从理论上看，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同构成合同联立，该笔交易整体的交易目的系使业主能够购买商品房，该交易目的也应属商品房担保贷款合同的合同目的
二、诉请法院确认，就商品房担保贷款合同解除后的贷款本息，业主不再负有返还义务
（一）司法实践曾有观点认为，业主仍然负有返还贷款本息的义务
（二）目前最高法院及各地法院主流观点认为，业主不再负有返还贷款本息的义务
三、诉请开发商返还业主已支付的首期购房款、返还在商品房担保贷款合同被解除前向银行偿还的贷款本息，并诉请开发商支付违约金或赔偿资金占用损失
四、符合《执行异议复议规定》第29条规定的业主，除通过争取首封、变价易变现财产的方式获得受偿外，可以争取通过在参与分配程序或破产程序中确认优先权的方式获得受偿
（一）根据最高法院批复及《九民纪要》的相关规定，在开发商未建成房屋时，符合《执行异议复议规定》第29条规定的业主的购房款返还请求权具有优先性，业主可以通过在参与分配程序或破产程序中确认优先权的方式获得受偿
（二）司法实践中，各地法院主流观点认为，在开发商未建成房屋时，符合《执行异议复议规定》第29条规定条件的业主的购房款返还请求权具有优先性
五、司法实践中，即使不完全符合《执行异议复议规定》第29条的规定，基于保护业主生存权的考量，很多法院也倾向于认定业主的购房款返还请求权具有优先性。因此，在开发商未建成房屋时，不完全符合《执行异议复议规定》第29条规定条件的业主，也可以尝试争取法院确认优先权
（一）某执行分配方案异议之诉中，黄石中院、湖北高院确认，未在法院查封前签订合法有效的商品房买卖合同的业主，以及已支付的价款未超过合同约定总价款的50%的业主，其购房款返还请求权均具有优先性
（二）某破产债权确认纠纷中，桂林中院、贵州高院、最高法院确认，即使业主不符合“在法院查封前签订合法有效的商品房买卖合同”以及“已支付价款超过合同约定总价款的50%”的条件，其购房款返还请求权也具有优先性
六、退一步，在业主没有争取获得优先权、没有获得金钱受偿，但业主首封标的房产的情况下，业主可考虑在执行程序中申请以物抵债的方式获得房屋所有权
（一）开发商因建设行为取得标的房屋所有权，且备案登记不产生物权变动效力，开发商仍享有标的房屋的所有权，业主有权保全该标的房屋
（二）根据最高法院相关规定，法院在执行程序中可以处置未完成初始登记的标的房屋
（三）在标的房屋上存在优先债权的情况下，业主在以标的房屋的价值为限清偿优先债权前，无权申请以物抵债
（四）标的房屋上的优先权可能不包括抵押权而仅为承包人的建设工程价款优先权，如承包人未在法定期限内主张优先权，或未在法定期限内申请参与分配，业主将有权在标的房屋流拍后申请以标的房屋抵债
1.在商品房买卖合同和商品房担保贷款合同被解除后，业主将无法依约取得房屋所有权，本登记确定无法办理；且预告登记也将因主债权消灭而失效，向业主发放贷款的银行将确定无法取得对标的房屋的抵押权
2.实践中，在开发商取得预售证、开始预售房屋的情况下，向开发商发放贷款的银行应已经解除预售商品房占有范围内的土地使用权上的抵押登记，或者已经放弃该抵押权
3.如承包人未在法定期限内主张优先权，其将丧失优先权，或者，如承包人未在法定期限内申请参与分配，其将无权行使优先权，在标的房屋流拍时，业主将有权申请以物抵债
（五）标的房屋的流拍价与业主对开发商的债权金额基本相当，业主在前述已合法停贷的同时，还可以通过申请以物抵债的方式获得标的房屋所有权
近年来，房地产市场下行，许多房产项目施工缓慢甚至停工，面临逾期交房甚至烂尾的问题。对此，如果楼房在可预期的时间内有完工的可能，稍稍等待可能是个不错的方案。而如果楼房在可预期的时间内完工已经几无可能，继续等待可能并不是好的选择。因为这可能意味着，业主要付出几乎毕生积蓄，未来十年、二十年甚至三十年也要继续偿还贷款，但却无法获得房屋。那在这种情况下，业主应该如何救济自己的权利呢？本文认为，业主可以结合自身情况考虑如下救济方案。

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