坐标成都，刚刚在淘宝上买了司法拍卖房的漂过 。
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过程有些折腾，但好在最终过户完成了（12.27号拿证） 。看在我用5年前的价格在今天买到了同样的房子的情况下，我觉得折腾的过程都是值得的 。
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一、 关于法拍房，我的结论
- 限购问题：除北京、广州、深圳、佛山、厦门、济南、南京石家庄、珠海等少数城市外，均不受限购政策影响 。
- 法拍房不一定便宜：限购城市，通常不便宜，因为有人愿意多花钱买资格 。冷门房源或者大户型，因为买的人少，可能会低于市场价 。
- 是否能贷款：与普通二手房交易贷款实行的认定和利率一致，但在流程上会略有不同 。且因为审批时间有限（10个工作日内需要付尾款），故宜提前做好贷款预审批 。（不一定要走淘宝的贷款，自己线下找也可以，但因为法拍是先放款后抵押，所以必须要有中介）
- 税费问题：与普通二手房交易一致，可以想法节税（成都，其它地方详询当地房管局），通常买房需要承担所有税费 。
- 过户流程：流程见下图，现在已经不如前几年麻烦，背后的很多流程都简易处理了，不需要买家再到处跑 。但是相对普通二手房交易，流程会更多，不过因为完全不需要对方配合，有可能反而过户过程会更快 。
- 关于代拍：背调很重要，对自己没把握的可以请，但是像我这样的穷人不需要 。1-3%的代拍费太贵，我选择自己做背调，省钱，自担范围内风险 。
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法拍房购买过户流程图(我实际的)
二、法拍房购买及过户流程
如上图，我把整个流程主要分为四个部分（不同颜色标记）：
- 选房阶段：选房子并且做背景调查，确定你要参与竞拍的房子 。失去：精力若干 。
- 竞拍阶段：交保证金并参与竞拍，竞拍成功之后支付尾款（全款自己直接支付，贷款由银行放款） 。失去：金钱若干 。收获：房贷一笔 。（通常要求10个工作日内，有协商延期可能，但不建议冒险）
- 法院流程：法院需要解除查封（可能有多个），并且发函要求相应的房管局协助执行过户 。收获：成交确认书，执行裁定书 。（具体时间看执行法官，长短都可能，我付完尾款40天才拿到裁定）
- 过户阶段：拿裁定书去相应的房管局走过户流程 。获得：房子一套 。（过户2个工作日分两次跑完，拿证需要等3个工作日）
- 是否已经取得产权证：关系到能不能过户，和是不是有二次税费，优先选择已经取证的 。无证的需要考虑二次过户的税费成本 。
- 房屋是否涉及刑事案件：如果是，结案之前不能过户 。
- 是否处置100%产权：如果是50%产权，可能无法过户 。
- 土地性质：是否住宅用地，不要为划拨（巨额税费） 。
- 是否腾空：如现有人居住，可能过户后无法入住，需要另立案件处理 。
- 是否租赁：买卖不破租赁，短期租赁且没有预付房租的可以考虑 。如果是十年以上长租且已经预付租金的，考虑恶意租赁的可能，麻烦多不要碰 。
- 是否满两年：不满有增值税
- 卖方是否个人：如果是公司，计税方式不一样，会有更多的税费 。
- 是否满五唯一：个人所得税的加分项，有更好，不强求 。
- 上次交易情况：交易价格及方式 。如果是赠送可能会有巨额税费 。
- 水电物业欠费情况：涉及到你的购买成本
- 卖方税费由谁给：一般是买方，小部分法院会写明可以据实报销 。
- 实地看房并且确定房屋现值
【淘宝司法拍卖是骗子 淘宝司法拍卖可靠吗】四、竞拍关键
竞拍是个心理战，为了以尽可能划算的价格拍到房子，你需要：
- 在选房阶段设定好心理价格上限，超过此价格时放弃竞拍，避免高价竞拍成功后悔 。
- 按淘宝的规则，不到最后5分钟的延时阶段，没必要出价 。
- 在心理价内，可以适时大幅度加价，给人制造势在必得的感觉 。
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