商业运营人应该掌握的18条常识商业运营管理包括什么( 二 ) _生活百科

不赚钱的项目，在与时俱进的项目升级改造方面也会力不从心，更无法成为区域及城市名片，难以保持长期活力。
一个看起来热闹，但不赚钱的项目，除非是想做一个羊毛出在猪身上，让狗买单的“天真玄幻局” ，这种局多半也会把自己套进去的。
上至老板下至执行团队必须读懂并装在心中，化作365天运营管理行动指南的简单公式
9.1净利润=收入-成本-税（三个变量，还好只是加减法）
9.3收入=租金收入+管理费收入+停车收入+多经收入（广告收入、临时场租、赞助、补贴……）+NH差收入
9.4成本=人力成本+基础物业管理成本+能耗支出+机电/工程维修维护+零星工程改造成本+保险费+管理费用
9.5税（主要税种）：房产税+增值税+所得税
特别提示，租金收入和管理费收入适用的税率差异有点大哟，因此在合规的范围内该怎么操作，你懂的。这或许也是购物中心管理费（60-100元/㎡/月）贵得离谱的原因之一。
10、做商业运营的正确理念：90%经济目标+10%情怀&文化理想。
情怀&文化理想不能当饭吃，当情怀理想占比大了，就会加大项目经济目标“脱轨”的风险，项目陷入第9条“幽默而冷酷的真相” 。
没有情怀&文化的项目又缺少灵魂，不太可能在细分市场上持续占领消费者心智。
11、商业运营管理的所有成果输出（呈现）都有显著的滞后效应，因此凡是正确的方向及事情必须趁早提前做，重复做，直到突破质变的临界点。
11.1租赁运营风险预警常态化
11.2调整招商标的货值梳理常态化
11.3系统性营销推广计划及营销推广产品化&品牌化&长期化
11.3 现场管理及场景的塑造
11.4优质内容（品牌）、美丽场景&流量转存量&存量多维变现
12、租赁回款必须严格执行合同，若合同执行的基础发生巨大变化，必须签订补充协议进行调整，不可让租赁管理游离于合同之外，失去租赁管理执行的合同依据。
13、租赁纠纷处置以收回商铺控制权为第1优先级，便于及早重新出租，避免因为商铺不确定的空置导致相邻区域经营情况恶化。
商业价值的增强回路：
内容丰富（业态、租户够多、够好），消费吸引力就强，客流就旺，招商主动权就更大（有选择权，有租金定价权）。
商业价值的衰减回路：
内容缺失（业态、租户量少，质地偏次），消费吸引力弱，客流衰减，招商难度加大/被动，租金定价权丧失，租金回款难度加大，经营管理品质无从谈起。
14、租赁管理实践中必须杜绝如下问题：
14.1租户习惯性欠费及欠费租户仍然占用商铺（这种负面影响具有很强的传染性，直接威胁租赁管理的根基）；
14.2店铺营业时间自由散漫而无公示（常见于开放式街区）；
14.3店铺无序侵占公区，导致项目外部形象低端凌乱；
14.4基本公共服务不达标准（保洁、卫生间、停车秩序及道闸系统、导示、公共安全等常见于开放式街区）
15、租赁管理纠纷处置，必须遵循收支两条线处理，不能把应收和赔付搅在一起，导致谈判僵持，耽误时间，事实上造成应收账款逾期或欠费租户无偿占用商铺。
哪怕算下来收100元，却要因为出租方管理责任或物业瑕疵向租户赔偿经济损失150元都没关系，只要符合事实且有相应的直接损失证据做支撑。定损要及时，定损要双方书面签字确认，要存档。
16、持续分析分业态的租金贡献坪效，分等级的店铺（主力店、普通店铺）租金贡献坪效，持续分析客流逻辑，持续分析销售坪效，将租金坪效数据及客流逻辑交叉分析，找出项目租金收入提升安全有效的路径。
17、初始的商铺租赁组合不应该一成不变，要带着财务思维、业态客流相关性思维提前规划，安全又步骤地削减大面积租赁店铺占比，从而提升项目业态的丰富度，创造租金水平向上的可能，规避多大大店给项目管理造成的潜在管理挑战。

商业运营人应该掌握的18条常识 商业运营管理包括什么( 二 )

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