合同审查重点关注的方面合同审核要点及方法 _知识分享

【建设工程】常见合同内容审查要点

文章插图
【合同审查重点关注的方面合同审核要点及方法】判者需要关注以下常见建设工程合同内容的要点:
(1)主体
合同签约主体是否适格，或者是项目部等需要补正的情况；合同主体名称有无变更、是否存续；合同抬头与合同落款是否一致，如不一致的，则相关签字人员是否有权代表或者构成表见代理；施工方落款处签字的个人是不是施工方的员工，否则可能系工程掮客或者是涉案工程的实际承包人挂靠施工方签订。建设工程施工合同中有挂靠人以委托代理人、项目负责人、项目经理等名义签名，系证明工程存在挂靠关系的有力证据。
(2)项目名称
审查原、被告双方签订的合同标的的名称，即项目工程名称，如“摩尔国际大厦工程”“乌蓬山矿区边坡改造治理工程”，往往从双方提供的建设工程规划许可证、施工许可证上可以反映出来，不合法的建设工程项目名称常常是缺失或者不规范的。所以，项目名称一方面可以印证涉案工程的合法性，主要判断标准是是否办理了建设工程施工许可证和建设工程规划许可证。另一方面，其也是在涉及建设工程价款优先受偿权纠纷中表述的重要基础。如“确认原告华天建设工程有限公司就其施工的摩尔国际大厦工程，在被告贝岚公司欠付的4532.23万元范围内享有建设工程价款优先受偿权” 。如果涉案工程系不合法的建设工程，则建设工程价款优先受偿权就无从谈起。
(3)工程地点
审理时法官要特别注意建设工程合同中有关工程地点的约定，此关系到是否具有管辖权。如果涉案工程由不同的子工程构成或者分为不同的标段位于多个辖区内，则数个法院均有管辖权。在一些履行地不明确的装修案件中，当事人出于方便诉讼、方便执行等角度，故意不明确工程地点，法官对此一定要高度重视。当合同中对项目地点没有明确约定时，应当对原告进行询问并要求其提供相应的补充证据。
(4)纠纷处理方式和争议标的
审查案件有无约定仲裁，如果约定仲裁的话，选定的仲裁机构是否明确或者为或判或裁”等无效条款。审查案件争议标的是否违反级别管辖的规定。
(5)工程内容
工程内容指的是承包的范围，常按照施工中的分部分项进行大致约定，实际按照设计单位提供的设计文件进行约定。本项要查明承包人的主要施工义务和范围。常见的如三通一平、桩基础、土建、二次结构、装修、消防、幕墙、暖通弱电、市政道路、附属等。但是在指定分包等情况下，需要特别注意分包范围与总包范围的联系与区别。此外，土建的含义在实践中最为不确定，其是施工中常见但不规范的用语。有时指的是:0.00以上至主体结构封顶的部分，有时包括桩基和承台，有时甚至包括了土石方工程部分。在涉及工程造价鉴定的案件中，工程内容(承包范围)也是经常出现的争议点。需要合同结合施工图纸、联系单等进行综合认定。
(6)承包方式
承包方式往往有几种:包工包料、部分甲供料、甲指乙供、清包工等。包工包料的，则发包人的主要义务就是支付工程款，完全不承担供应钢筋、水泥、木材等主要材料；部分甲供料的，则是发包人作为甲方与承包人约定，对于部分特殊的材料，由发包人提供而非施工方对外采购，如商混砼，但承包人仍然有义务与发包人共同对材料进行检查确保质量合格后，才能投入使用。有时，发包人与承包人约定，虽然承包人负责材料的采购，但是发包人对材料的品牌、型号等提出了明确的要求，即只能在约定的数种品牌或型号中采购，这就是“甲指乙供” 。换句话说，“甲指乙供”指的是由甲方指定产品厂家品牌等，由乙方负责采购安装。最后，承包方式可能为清包工，即业主或者甲方自行购买所有材料，承包人提供纯粹的施工劳务的工程承包方式，这往往出现在装饰装修合同中或者施工总承包人与劳务分包人之间。以上几种承包方式中，施工方与发包人之间的权利义务约定均不一样，所涉工程计价方式、费用组成等也不一样，这些不同之处构成了建设工程价款纠纷中的重要待查事实。
上述承包方式是在实行平行承(发)包模式下，建设工程施工总承包中的常见承包方式。实践中，还存在工程总承包方式。工程总承包是指从事工程总承包的企业受业主委托，按照合同约定对工程项目的可行性研究、勘察、设计、采购、施工、试运行(竣工验收)等实行全过程或若干阶段的承包。工程总承包企业对承包工程的质量、安全、工期、造价全面负责。《合同法》第272条第1款规定:“发包人可以与总承包人订立建设工程合同，也可以分别与勘察人、设计人、施工人订立勘察、设计、施工承包合同。”《建筑法》第24条规定:“提倡对建筑工程实行总承包，禁止将建筑工程肢解发包。建筑工程的发包单位可以将建筑工程的勘察、设计、施工、设备采购一并发包给一个工程总承包单位，也可以将建筑工程勘察、设计、施工、设备采购的一项或者多项发包给一个工程总承包单位；但是，不得将应当由一个承包单位完成的建筑工程肢解成若干部分发包给几个承包单位。“工程总承包的具体模式有设计采购施工(EPC)交钥题总承包、设计-施工总承包(D-B)模式、设计-采购总承包(E-P)模式、采购-施工总承包(P-C)模式等。近年来，工程总承包模式越来越受到关注和推崇。《住房城乡建设部关于进一步推进工程总承包发展的若干意见》(2016年5月20日建市(2016)93号)中也明确，国家大力推进工程总承包。工程总承包项目中，承包方式对承包人权利义务的影响与普通的建设工程施工合同存在较大的不同。在审理案件时，法官要特别注意施工总承包与工程总承包的联系与区别，免将工程总承包案件当作施工总承包案件，进而去审理合同效力、合同价款、分包关系、签证单、清单错项风险负担等事项。

合同审查重点关注的方面 合同审核要点及方法

合同审查重点关注的方面合同审核要点及方法