房屋分割协议（两人共有房产如何分割） _分割

案情回放2016年，房某与刘某经人介绍认识后确立恋爱关系，已同居但未领结婚证。考虑到婚后需要住房，2017年年初，房某与案外人某房地产公司签订《房屋买卖合同》，购买一套房屋用于日常居住。购房款共80万元，因房某资金不足，刘某支付部分购房款和后续装修款共20万元。
房屋简单装修后两人共同入住。同年年底，因双方发生矛盾，为挽回刘某感情，房某在办理房产证登记时载明二人为共同产权人。2018年二人因琐事彻底分手，刘某从涉案房屋搬离，2019年房某与案外人登记结婚居住在该房屋内。
现刘某将房某诉至法院，要求等额分割上述房屋。房某辩称，房屋虽登记为共同所有，但刘某实际出资比例少，房屋分割条件不成立，可以按照借款归还刘某支付的部分购房款和装修款，不同意刘某的起诉请求。

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法院判决法院经审理认定，双方在同居期间购买房屋，并形成共有状态。现双方恋爱关系终止，继续保持共有状态显然不切实际。因此任何一方均可请求分割共有房屋。虽双方有共同所有的约定，但此约定并非等同于份额均等，因房屋由房某主要出资购买装修并持续居住，最后法院判决房屋归房某所有，并在查明购买房屋的出资情况后，根据出资比例计算出补偿款数额，判决房某给付刘某相应的房屋补偿款。

法官释法【房屋分割协议（两人共有房产如何分割）】司法实践中，对于同居期间双方购买的房产，如果未经登记的，按投资比例进行分割已成共识，但对于登记在双方名下且明确登记为共同共有财产，双方出资与登记的情形又不一致的时候如何分割，仍存争议。
一种观点认为，《物权法》规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，且登记具有公示效力，房屋产权的归属只能靠登记。本案房屋登记为共同所有，应该按照共同共有等额进行分割。

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另一种观点认为，房产登记公示是认定房产权属甚至是区分按份共有还是共同共有的重要依据，但对基于家庭关系或其他特殊关系而产生的共有，有时真正权属与房产证登记可能不尽一致，分割时应尽量体现公平原则。同居期间共同购置的房产登记为共同共有的，应以共同共有均等分割为基本原则，并应充分考虑投资人对房产出资的多少。
本文同意第二种观点，不动产物权以登记为准只是一种推定效力，在产权人内部之间还需要考虑各自的出资及其他客观情况。就本案而言，虽然房屋登记簿记载房某与刘某对涉案房屋共同所有，但该记载并未体现双方的出资情况，也未体现双方的真实意思表示，不能将房屋登记簿的记载视为双方关于房屋共有份额的一种约定，否则将有失公允，故双方各自的产权份额应当根据最初购置房屋时各自的出资比例来确定，而不能简单地以房产产权登记为准。

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提醒日常生活中男女双方为准备结婚而共同出资购买房屋、车辆等财产的情况为数不少。由于尚未领取结婚证，这一阶段因共同出资形成的财产共有关系，与结婚后财产夫妻共同所有关系截然不同。《婚姻法》规定，夫妻离婚时，对夫妻共同财产的分割，应照顾女方和小孩的利益。对于当事人无法协商一致，法律也无特别规定的，一般应当确定相等的所有权份额。而对于恋爱同居期间的财产关系，主要依据产权登记、出资比例等情况，按照实事求是、公平公正的原则进行分割。
以结婚为目的形成的财产共有，极易由于感情变化结婚不成导致共有关系破灭。恋爱中双方发生矛盾必然难免，一方做出妥协也属正常，但恋爱关系以及日后步入婚姻殿堂都需要以真挚的感情来维护，而不能以财产为对价来换取爱情。经济是爱情的基础，但并非爱情的全部。本案中虽然房某在财产方面并未有太大的损失，但类似案件的处理在司法实践中也是有争议的，加上如证据不足难以确定份额，将面临很大风险。因此，建议热恋中的人们在恋爱期间不要以财产来换取爱情，确立共有关系时应当明确份额！

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