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【资产界专栏作者】

作者 | 投拓江湖团队

来源 | 投拓江湖

集中供地常态下，事前联合拿地风险共担，事后联合开发收益共享，已经由以前的零星偶尔为之的形式，演变成了当前越来越多房企的主流选择。最近有不少投资总聊到，因为才开始玩联合拿地开发，公司与合作方在分钱问题上，吵得不可开交，花了很多精力在协调双方。

谈起联合开发问题，赚了钱怎么分，这是最核心的关键，也是一个容易导致大家分道扬镳的送命题，不少一开始合作很热络的房企，到了分钱阶段就开始扯皮，最终不欢而散。今天这篇文章，就来彻底讲讲分钱的问题，也就是盈余资金分配，以及利润分配相关问题。

一般来讲，在项目取得预售，开盘销售以后，就会有现金流回到公司账上。或者说，在取得施工证以后，预售证以前，四证齐全办下来开发贷，就有融资上账，这部分也是属于盈余资金。只要有盈余的资金，就会考虑到分配的问题。不管是做财务投资的股东，项目的合作股东，或者是融资的资金方，就会在这个节点关心分钱的问题了。

按照资金的来源渠道不同，到这里就要分两类谈分钱的问题：

第一类是融资款，比如说开发贷上账的资金，这部分钱是受限制的，并不是直接到房企的账户。开发贷，顾名思义是用于项目的开发使用的专门的资金，在现在的金融监管政策下，开发贷资金是是不能被允许用于支付土地款的，房企会收到金融机构的穿透式审查的，因此房企大多需要倒多次手，才能转化为可以用于投资的资金。

开发贷这类融资款，上账的时候，土地款基本上都缴清了，公司除了应付正常的进度款和公司日常支出，大概率是会有大笔的盈余资金可以分配了。因此，这个时候各个合作方就要开始讨论分钱的问题了。最为优先的，一般先偿还前融机构的借款，这个一般在前期抽屉协议里面有约定的。除此之外，才是股东之间的分钱问题。按照行业常用的操作规则，会先预留一定的资金，这个是以预估的公司正常的三个月的，足以进度款和公司日常支出金额。当然，比较激进的房企大多也不会这么搞，账上估计最多留一个月的资金，所以很多公司才会不厌其烦让大家每周都填写资金计划。

预留完了正常的资金以后，就是大家提前支取盈余资金了，一般在前面合作开发协议里面都会约定怎么分这个钱。当然，这个钱还不能说是分配利润，只能算股东借款，并且是有利息的，只不过利息比外面的利息低一些，而且到后面是要还的，可以还现金，也可以拿未来的股东未分配利润冲抵。具体分钱的形式很多样，缺钱的房企可以多借一些，但是要多给利息，具体利息标准参考市场融资水平，大多在6-8个点的居多。不缺钱的股东，可以不支取资金，或者少支取资金，可以赚个利息收入。
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第二类是正常的销售回款。销售回款单从算账上看似很简单，但是背后却是牵涉一系列复杂的问题，尤其是资金监管政策。资金监管大致分为预售资金监管、按揭款监管、预储金这三类。其中金额最大，最为重要的是预售资金监管，我们着重讲一下。

预售资金监管，是每个地方的房地产主管部门，为了防止房地产项目烂尾，进行的销售回款的监管。监管资金的计算依据，是工程的造价，也就是建安成本，大多在2000-4000元/平米之间。监管的执行，是按一定的比例进行的，有的地方按100%全监管，有的地方按70%监管，有个别地方比较严格的甚至能有100%以上的监管比例的，总之地区差异很大。

另外，在同一地区不同房企之间，甚至同一房企不同年限之间的监管比例也会有差异。比如，某房企已经在当地开发了三个项目，都顺利交付没有烂尾，然后再拿第四个项目，那么这个新项目的预售资金就可以减半监管，甚至是监管更低的比例。新进入的房企，那就必须按规定顶格来办，几乎没有放松的空间。

监管资金怎么计算的呢？

举个例子，比如某项目一期开发了5万方，工程造价2800元/平米，当地的监管比例是80%，一期累计销售了4万平米，总金额8亿元。那么这个房企缴纳的预售监管资金：2800 x 5 x 0.8=11200万元。那么这8个亿的销售回款，假设都是全款的话，房企能够随时拿走的钱，就是6.88亿元。剩下的11200万元，就需要遵守当地的预售资金监管政策，按照工程进度来支取，比如施工进度到一半，封顶，竣工等节点完成后，可以拿总包单位开具的发票和证明，去向住建部门申请提取。备注一下：预售资金监管，大多是按项目每期监管的，要先存足额的监管资金。因此，对于那些不分期，预售资金监管比例又比较高的项目，实际的回款速度，是要比测算表上的理想值慢一些的。

虽然现在预售资金监管政策越来越严格，但是各大房企们肯定都不会完全按照政策条件来支取预售资金，都会想各种各样，名目繁多的理由，提前把钱支取出来。这其中怎么操作的，大家去咨询下自家公司的搞开发报建的同事，他们那里有最有经验。

合作的项目，在预售资金出来以后，保留足够的项目公司应付金额，也就到了各个股东讨论分钱（性质是股东借款）的时候了。因为真正的股东利润分配，是要等到项目竣工结算，真正出利润的时候才可以。很明显，绝大多数房企都不会等到结算那一天，才开始动用盈余的资金。一些对资金需求大的房企，可以在这个阶段跟项目公司签订借款协议，约定借款的金额，借款期限，计息的方式和标准，归还时间，或者偿还方式，风险条款等等。

如果双方都是高周转，想实现更高的资金利用效率的房企，那就只能按照事先约定的比例，支配盈余资金。也都是以股东名义，跟项目公司借款。

不过，这个盈余资金的分配，对于去化速度比较快的合作项目，才有积极的意义。对于那些去化速度很慢，销售回款很艰难的项目，应付进度款和融资还款都够呛，自然也很难有过多的盈余资金。

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