1、恒力大厦2012营销推广,2,前期销售回顾,1,Content 内容提要,3,2,市场竞争形势分析,2012年度销售任务分解,项目整合定位,4,营销策略,5,该项目从7月28号正式对外出售 ， 现已封顶 ， 年底交房 ， 至8月底 已售出将近50,前期销售回顾销售明细表,如图所示：总价超过26万的房源销售率极具下降 ， 即面积在98以上的房源销售停滞 ， 同时由于61.7、69.2等小户型做了销控 ， 所以去化缓慢 ， 更加验证了小户型房源的畅销 ， 以及大户型房源的销售难度 ， 由于该项目地理位置较偏 ， 周边生活配套不完善等等诸多不利因数 ， 导致很多客户不认同此房源 ， 但该项目的优势在于价格便宜 ， 很大一部分刚需客 ， 经济能力不足者选择 。

2、在此置业 ， 不过总价超过25万后 ， 他们选择范围即会扩大 ， 25万足够在像金宇国际、龙山鸿郡等等楼盘交个首付甚至全款！所以大户型的难消是必然 ， 不过此类客户他们最关心的还是总价的多少 ， 只要销售上给予一定的引导以及实惠 ， 他们还是会心动,前期销售回顾售出率与面积及总价的关系,如图所示：共剩余60套房源 ， 其中61.7、69.2房源由于销控才致其剩余较多 ， 所以后期销售上面这个应该很轻松的实现快速去化 ， 真正的难题在于98-111.6房源的销售上 ， 但111.6房源却销售了50% ， 当然这归功于98、100.9平的价格定位高于111.6 ， 由于受到价格的挤压 ， 从而促使其销售顺畅！这更加验证了该盘销售的最关键因数即价格！ 。

3、因此只要价格定位合理 ， 在后期的销售上还是有一片光明,前期销售回顾前期剩余房源,111.6,一梯N户（公寓,74.7,81.6,前期销售回顾户型鉴赏,一梯三户,100.9 ， 两室二厅一卫,98 ， 两室二厅一卫,61.7 ， 两室二厅一卫,前期销售回顾户型鉴赏,前期销售回顾前期成交客户详情,如图所示：来自旗县以及周边农村的刚需客占到了80%以上 ， 他们的特征是经济实力一般 ， 职业都为蓝领或从事体力劳动 ， 他们购房注重的是价格 ， 对于户型、环境、园林等等的关注较少！他们购房的目的很简单 ， 就是自住！其中给孩子购置新房 ， 占了不少的比例,9,前期销售回顾,1,Content 内容提要,3,2,市场竞争形势分析,2012年 。

4、度销售任务分解,项目整合定位,4,营销策略,5,蒙东绒毛商贸城 定位：3栋公寓楼+综合商场 公寓价格：3300-3600元/ 公寓面积：90-120,赤峰商贸城 定位：办公+综合商场 办公面积：60-120 价格等等都未出,无名公寓楼 价格：2880-3380元/ 面积：41.6-118.36,汽配城 定位：公寓+综合商场 公寓价格：3500-3600元/ 公寓面积：110-130,市场竞争形势分析,纵观整个物流园地块 ， 都为40年产权的公寓 ， 没有70年产权住宅地 ， 且该地段生活配套不完善 ， 交通不方便 ， 这在与其同处桥北的龙山鸿郡 ， 金宇国际相比有较大的劣势 ， 唯一的优势即在于价格！但是蒙东绒毛城、汽配 。

5、城的销售价格已达到3500元/ ， 加上其面积都在110左右 ， 即总价达到38万左右 ， 这样的总价估计大部分客户会选择在加少许的钱置业于龙山鸿郡以及金宇国际 ， 因为他们失去了价格优势 ， 所以在物流园这个地块能够畅销的唯一保障就是价格优势 ， 本案的优势即在此,纵述调研,市场竞争形势分析,12,前期销售回顾,1,Content 内容提要,3,2,项目周边情况调研,2012年度销售任务分解,项目整合定位,4,营销策略,5,此处的产品定位为该楼盘所剩户型以什么样的形式销售！ 经过对周边楼盘的调研最终决定所剩部分仍以公寓形式售出 ， 理由如下： 1 ， 在物流园置业的人群都为周边农村经济能力较低者 ， 这部分人群对投资的概念较淡 。

6、薄 ， 更加没钱去做投资！ 2 ， 项目地理位置以及规模等等都无法和其周边楼盘竞争 ， 其他楼盘做办公都是以其强大的商城作为支撑！ 3 ， 从投资回报率看 ， 更加不适合做投资！拿距离项目不远的公交枢纽大厦来说： 办公楼销售价格：3500元/左右 办公楼租金价格：12元/月 按照一百平米的办公楼计算一年的回报率为：(12*100*12/3500*100)*100%=4.1% 公交枢纽大厦的租金12元 ， 本案能够租到6-7元/月已经是奢望加上本案剩余楼盘价格也多达到3300左右！即回报率能够达到2%已经是一种奇迹,项目整合定位产品定位,1 ， 产品定位,3 ， 形象定位,本案的形象定位考虑到其消费人群的档次及文化理解 ， 只需做 。

7、简单的定位 1 ， 案名：恒力馨居 2 ， slgan：自由空间、自由享受,2 ， 客户定位,综合考虑 ， 本案的客户群即定位为没有经济能力但急需购房的刚需客 。
他们或为结婚 ， 或为养老 ， 他们存在于项目周边的农村 ， 他们也可能是物流园区的上班族,4 ， 价格定位,综合各方面考虑 ， 价格定位于平均3300元/ 。

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