1、物业工程维修管理方案,1,工程维修管理方案,物业工程维修管理方案,2,提 纲 第一部分：项目的基本情况 第二部分：项目维修管理方案 第三部分：常态下维修部的思考,物业工程维修管理方案,3,第一部分：项目的基本情况,物业工程维修管理方案,4,世府名邸项目位于洛南新区 ， 洛阳新市委市政府东200米 ， 项目占地面积7.5 ， 总建筑面积19.8万 ， 总户数为1054户（不含商业） ， 分为三期开发 。
一期总建筑面积5.9万平方米 ， 尚街商业设有1部商业3层扶梯 。
3个出入口 。
地下停车与住宅共用 ， 国际公馆位于项目整体的西南部 ， 由2栋分别为20层、15层的高层（小高层）建筑组成 ， 维也纳住宅由1栋高层、2栋小高层组成 ， 总户 。

2、数116户， 其中10#楼为电梯刷卡入户， 一期暂定一个西入口 ， 地下车库三个（机动车库一个 ， 非机动车库两个） 。
市政基础设施配套基本完善 ， 道路、绿化、 水系建设形成规模 ， 市政供水、供电、供热设施也相继投入使用 。
小区主干道为沥青路 ， 其它道路为地砖或生态砖 。
小区变电值班室设置在10#楼地下室 。
主配电箱设置在9#楼与H1楼地下室 。
一期燃气公司在小区设置一个燃气调压柜 ， 位置在9#楼东北角公厕北面 。
小区有地上和地下停车位 ， 一期地下70个左右 。
小区供水泵站正在抓紧施工中 ， 热交换站预计在明年能够投入使用 。
小区建有一座人工湖 ， 分为浅水系和湖体 ， 大部分是浅水系和亲水水系 ， 大面积中心湖的水引用的整个新区五支渠的水 。

3、系 ， 五支渠的水系是整体循环的 ， 可以保证小区内水系的质量 。
与第一大街水系相比 ， 节约了大量的用水费用 ， 而且水系的维护也简便了许多,物业工程维修管理方案,5,小区照明设计功率16千瓦 ， 公共用电电表33块（其中电梯18块 ， 其他14块） ， 一期设计了三个主配电箱 ， 每个配电箱设计功率为8.5千瓦 。
热交换站设计水泵共16台 ， 水系设置9台 ， （未完成施工 ， 暂时无详细功率统计） 。
一期小区供水分为民用和商业两种 ， 自来水公司只对小区大表收费 ， 小表费用由物业进行收取 。
这样就存在着大表与小表之间的计量误差 ， 物业公司就要承担水损耗费用 。
小区部分电梯设备间设置在楼顶业主私家花园内 ， 就出现了设备检修问题 。
小区消防系统在地下车库设 。

4、计为自动喷淋装置 ， 但在楼内部分消防管道和设施设置在户内 ， 又出现了不易维护和无法紧急事故处理等一系列问题 。
小区现有维修人员4人 ， 小区设置低压用电值班间、小区供水泵站、热交换站三处需人员值班场所 ， 如进入常态下24小时工作值班状态 ， 人员数量明显不足 ， 满足不了小区日常养护、业主报修和用水用电值班要求 。
所以一直要求工程对所有需值班场所的设施设备进行改进 ， 做到自动化程度高 ， 可无人看守值班 ， 具有自动运行、自动报警功能的智能化设备 ， 这样才能从根本上解决人员不足的问题,物业工程维修管理方案,6,第二部分：项目维修管理方案,物业工程维修管理方案,7,管理方案分为三个阶段 一、工程验房和入住验房阶段 二、装修审批 。

5、和装修监管阶段 三、日常维护和业主报修阶段,物业工程维修管理方案,8,工程验房和入住验房阶段 （1）工程上存在的一些问题处理 通过前一段对工程的验收 ， 发现工程上存在不同程度的质量瑕疵和工程通病 ， 施工进度较缓慢 ， 返修不够及时 ， 没有充裕的时间进行再验房等问题 。
物业已要求工程部对以上问题做出合理的措施和解释；对无法变更或没有合理的整改措施的 ， 工程部提前与物业、销售做出工程上的统一说辞 ， 以避免口径上的不统一给物业带来的与业主不必要的矛盾,物业工程维修管理方案,9,总结发现的问题 并进行汇总,因此要求我们在验房过程中一定要更细心 ， 尽可能地发现问题 ， 不要感觉问题多 ， 问题及时传递给售后 。
在交房过程中要多问 。

6、乙方人员物品和设施的用途及简单的维修方法 ， 为我们以后常态下的维修打好基础 。
在交房过程中一定要坦然自信 ， 我们的产品是一流的 。
我们要做的是尽可能地给业主介绍小区环境和房屋设施 。
在介绍过程中突出我们的特色 ， 我们的礼仪 ， 用真诚给业主感觉我们是一家人 ， 是给他们检查和反映问题的 ， 为我们二次收费工作提前铺路 。

来源：(未知)

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标题：物业|物业工程维修管理方案课件