卖掉深圳，能买下半个美国？真相来了…… 最近几天

最近几天，深圳楼市再次站到了风口浪尖。
有人在社交平台上发文说，经历了新一轮大涨之后，深圳房屋总市值已经达到了151万亿元人民币。卖掉深圳的房子，可以买下半个美国的不动产！
这样一个明显夸张、没有根据说法，竟然在微博、微信上刷屏了，被无数人引用、评论。
那么问题来了：深圳房屋总价值到底有多少？其中泡沫成分究竟有多大？我们不妨认真一下，静下心来算算。
关于美国房屋的总价值，数据非常透明。著名网站Zillow几乎每半年都有新数据，比如在2020年1月的时候是33.6万亿美元， 2020年7月的时候是35万亿美元。
由于美国货币政策一直处于宽松之中，按照2020上半年的增速推算一下，美国目前房屋总市值大约是36.5万亿美元。折算一下，是237万亿元人民币。
假如深圳房屋总市值真的是151万亿人民币，则相当于美国的64% ，而不是“一半” 。
深圳目前二手房均价在每平米8万元以上，具体价格说法有很多种，从8.2万元到8.7万元不等。按照8.5万元单价计算，假设深圳房屋总市值151万亿人民币的说法成立，则深圳房屋总面积必须要有17.8亿平方米，或者以上。
这显然不可能，因为即便是人口显著超过深圳、发展历史更长、积累资源更多的上海，到2018年末的时候，全市也才13.7亿平方米的总建筑面积，其中住宅和非住宅基本上各占一半。（见下图）
【卖掉深圳，能买下半个美国？真相来了……】

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深圳建筑物总面积到底有多少，一直是一个谜，官方没有公布详细、准确的数据。这是因为深圳有上千个城中村，围绕城中村有大量的违法建筑，其体量一度占到全深圳总建筑面积的70%以上。
深圳官方曾公布过一个粗略的数据：2014年底的时候，深圳全市违法建筑37.30万栋，共4.28亿平方米建筑面积，其中工业类、住宅类、商办类的面积大约为4:4:2 。
至于2014年至今新增的违法建筑、小产权房是多少，没有数据，估计总量非常有限，因为后来深圳完成了“原关外”集体土地的国有化转制。
从深圳1979年建市开始，到2019年通过合法手续建设的房屋，其数据是完整的。根据深圳统计年鉴2020 ，这40年里深圳竣工的各类建筑总面积是3.25亿平方米。

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这样我们大致可以知道，深圳目前各类建筑物的总面积大概是：4.28亿平方米以上的违法建筑、小产权房， 3.25亿平方米的合法建筑——加起来是7.53亿平方米。
也就是说：深圳总的建筑存量，应该在7.53亿平方米以上。如果有遗漏，应该也是原村民的各类房屋，估计不会超过1亿平米。
另外再给大家看一个表格，这是深圳官方公布的，截止2012年末深圳住房情况。

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可以看出，当时深圳“居住类房屋”的总面积在5.2亿平方米左右，其中真正的商品住宅只有128万套，总面积1.19亿平方米。
另据深圳统计年鉴，自2013年到2019年末，深圳新增的“房地产开发项目”的竣工面积是2747万平方米。这里面有住宅，有商务公寓、写字楼、商铺等。
假设其中60%是住宅，则2013年以来新增的商品房住宅面积，不会超过1650万平方米。
到2019年末，深圳全部商品住宅的总面积大约为：1.19+0.165=1.355亿平方米。
只有这部分房子的价值，才是最高的。按照每平米8.5万元的价格估算，其总价值大约为11.5万亿元。
至于单位自建房、保障房、原村民集体自建房（小产权房）、工业区宿舍，其价值都远远低于商品住宅，它们要么无法自由转让，要么无法贷款、要么无法抵押。它们大致相当于商品住宅市场价的30%到60%不等。
至于小产权房里的非住宅、非商业性质的房子，也就是用做厂房、办公的，价值就更低一些。
我们按照下面的方式估算深圳房屋总价值：
纳入政府统计的、合法建筑物，其中非商品住宅的部分，按照商品房的50%估价。其中有比住宅更高价格的商铺，有比住宅价格低的商务公寓、写字楼，还有价值低很多的城市配套、产业用房（比如电力、公交、邮电、学校、工业厂房等）。
所以， 50%的股价不存在低估。
深圳建市（1979年）之前的建筑物存量，基本可以忽略不计。 1979年至今，新增合法建筑物总面积是3.25亿平方米，住宅是1.355亿平方米，非住宅是1.895亿平方米。