证券数据宝|环北京一哥房价跌40%!最新全国房价涨幅榜出炉,50万首付浮亏100万

没有产业和人口支撑的房价上涨 , 结局会怎样?
近期 , 一张图片在网上流传 , 内容是环北京部分地区房价的情况 。 根据图中所示 , 环北京楼市龙头燕郊房价从2017年的38000元跌至今年的18000元 , 跌幅超52% 。 跌幅最大的是永清 , 单价从23000元跌到6500元 , 跌超71% 。 跌幅最小的是开发区 , 单价18000元跌至10000元 , 跌幅44% 。
从这张图片来看 , 在过去的3-4年时间里 , 环北京地区房价普跌40%以上 。 真相是否如此?

证券数据宝|环北京一哥房价跌40%!最新全国房价涨幅榜出炉,50万首付浮亏100万
文章图片
环北京一哥燕郊房价下跌
来自中国社科院财经战略研究院、城市与竞争力研究中心发布的《中国住房市场发展月度分析报告》显示 , 截止2017年11月 , 以廊坊(燕郊)为代表 , 从2017年4月最高点到12月累计下跌36.9% , 跌幅居全国之首 。 房价中位数由4月的31879元/平方米跌至11月的不足20000元/平方米 。
而在此后的数年时间里 , 燕郊房价依然低迷不振 。 2017年廊坊限购政策升级 , 是燕郊房价大跌的主要因素 。 有网友整理了燕郊近10年的房价变化 , 同样可以看到2017年政策出台后 , 燕郊房价进入低谷 。

证券数据宝|环北京一哥房价跌40%!最新全国房价涨幅榜出炉,50万首付浮亏100万
文章图片
贝壳网数据显示 , 目前燕郊二手房均价为1.8万元 , 大厂、固安永清等二手房均价分别为1.6万元、1.3万元和1万元 , 霸州最低 , 单价0.91万元 。
另据链家网成交系统统计数据显示 , 燕郊二手房价格于2017年4月达到最高点 , 挂牌均价为32633元/平方米 。 而市场人士普遍认为 , 燕郊二手房均价在2017年的高点至少超过3万元 。 即便以3万元和最新的1.8万元计算 , 在3-4年时间里 , 燕郊房价也跌了40% 。

证券数据宝|环北京一哥房价跌40%!最新全国房价涨幅榜出炉,50万首付浮亏100万
文章图片
首付50万浮亏100万
综上所述 , 燕郊房价较顶部下跌40%水平概率相当高 , 而更多的证据还出现在燕郊各个楼盘的历史成交之中 。 采访人员通过贝壳找房APP查询燕郊的一个楼盘 , 福泽御园 , 2017年4月底52平成交价158万 , 而今年9月成交的52.3平84万 , 跌幅接近50% 。
燕郊大盘星河皓月的历史成交 , 同样显示出房价持续下跌的迹象 。 贝壳找房APP星河皓月历史成交显示 , 2017年上半年该楼盘普遍成交价在3万元以上 , 最新成交价则多在2万元上下 。 2017年3月16日 , 该楼盘有一个一室一厅成交207万元 , 今年9月份 , 同样面积朝向的房屋 , 成交价仅100万元 , 跌幅超过50% 。
对于顶部买入燕郊房产的人来说 , 损失较大 。 按照房价跌幅40%计算 , 假设有投资者以50万元首付三成在2017年顶部买入一套房产(总价167万元左右) , 那么这套房产目前市值在100万元左右 , 账面浮亏67万元 , 加上3年多的房贷、税费等 , 其总计亏损可能达到100万元左右 。
也就是说 , 投资者首付3成50万在2017年市场顶部买入燕郊房产 , 并持有至今的话 , 将浮亏百万 。

证券数据宝|环北京一哥房价跌40%!最新全国房价涨幅榜出炉,50万首付浮亏100万
文章图片
有些中介转行摆摊卖菜
由于地理位置更加靠近北京主城区 , 燕郊脱颖而出成了环京一哥 , 也成了投资客狂热追捧的地带 , 曾经在短短半年时间创造了从单价破两万元奔3万元剑指4万元 。
随着河北省廊坊市在2017年3月和6月两次出台严格的限购政策 , 非本地户籍仅允许购买一套房 , 并且需要提供三年社保或纳税证明 , 燕郊房地产市场迅速冰冻 。
据北京中原市场研究部的统计 , 今年7月份环京住宅市场多个区域成交量下跌 , 其中燕郊环比降幅最大 , 环比下降62% 。 从成交均价环比来看 , 燕郊降幅最大 , 成交均价1.88万元/㎡ , 环比下降5% 。
今年的情况比去年下半年已经好了很多 。 去年7月至12月 , 燕郊各月成交金额均维持在3亿元以下 , 按照一套房200万左右粗略计算 , 去年每个月成交不过150套左右 。
整个行业面临冲击 , 部分中介门店关门歇业 , 甚至出现了房产经纪人兼职转行摆摊卖菜的情况 。
据中国房地产报2017年底报道 , 天洋城小区北侧的菜摊摊位旁边放着一块兴达置业的房产信息牌 。 菜摊老板告诉采访人员 , 他本来是房产职业经理人 , 但是在市场调控下 , 想买房没资格 , 想卖房没人买 , 只能兼职卖点菜 , 贴补家用 。
“现在整个燕郊的房地产中介市场 , 店铺关门率达到50%以上 , 从业人员转行率达到70%以上 , 用举步维艰来形容当前的从业环境一点也不为过 。 ”
环深圳地区房价上涨
资深房地产行业人士表示 , 没有产业和人口支撑的房价大涨 , 都是空中楼阁 。 事实上 , 以燕郊为首的环北京房价大涨 , 都是北京需求外溢所致 , 环京地区本身的产业结构、人口资源等 , 难以支撑高房价 。
【证券数据宝|环北京一哥房价跌40%!最新全国房价涨幅榜出炉,50万首付浮亏100万】作为南北经济的领头羊 , 北京引领着环京楼市的回调 , 而深圳 , 则带领深圳都市圈的小伙伴们 , 房价频频创出新高 。 分页标题
国家统计局网站近期发布2020年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况 。 数据显示 , 8月份惠州新房房价环比涨幅1.9%全国第一 , 广州二手房房价环比涨幅1.7% , 全国第一 。
二手房涨幅更甚 。 中国房地产协会主办的全国房价行情数据显示 , 东莞9月份二手房均价达到20184元 , 同比上涨31.43% , 涨幅全国第一;深圳二手房均价达到75588元 , 同比上涨16.87% , 涨幅全国第八;广州二手房均价38774元 , 同比上涨14.47% , 涨幅全国第十五;惠州、珠海两个城市二手房均价同比分别上涨5.56%和2.56% , 环深圳城市只有中山房价下跌 , 同比跌幅1.35% , 但依然跑赢全国平均水平 。 数据显示 , 9月份全国房价涨幅中位数为-2.28% 。
产业和人口聚集 , 是房价上涨的核心动力 。 以北京为代表的京津冀都市区 , 除了北京经济一枝独秀外 , 其他城市都面临着经济下滑的压力 , 天津去年GDP增速仅4.8% , 远低于全国水平 。 河北省GDP则连续6年增速在7%以下 。 人口方面 , 北京人口已经连续4年出现流出 , 天津人口4年未涨 。

证券数据宝|环北京一哥房价跌40%!最新全国房价涨幅榜出炉,50万首付浮亏100万
文章图片
反观广东 , 2015年GDP增速达8% , 2016年、2017年GDP增速均超过7.5% , 近两年GDP增速有所下滑 , 增幅分别为6.8%和6.2% 。 领头羊深圳在今年上半年的表现更是亮眼 , GDP增速已经回正 。 而在人口方面 , 广东已成全国第一人口大省 , 人口吸引力全国第一 , 近年来人口持续大幅流入 , 已经连续5年人口增加超过百万 。