房地产|“三道红线”之下的房地产风险

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我们每天都要处理大量信息，有些信息属于市场的噪音，有些却必须要认真研究。
“三道红线”到今天有1个多月了，这期间陆陆续续发生了一些事情。其中最有代表性的是这几日的恒大风波。就1300亿战投这个，我之前也私下表达了不太担忧的看法，今日有了转机。
但我更担心的是“三道红线” ，如果说战投是个紧要事，那三道杠可是长期横亘在恒大脑袋上的滚木。吃瓜归吃瓜，但这是非常严重的。我打个比方，恒大现在的状态，就好比是打王者荣耀时，你跑到防御塔后面吃了个血包，回了一丝血，但是回血没回城，你依然非常危险。
第三件事，是今天媒体爆出的房贷收缩——监管层要求控制房贷规模，大行新增涉房贷款占比降至30％以下。
再叠加之前严查经营贷违规流入房地产。大致可以画出明确的一条线：疫情之后，关于房地产的金融政策，在快速而剧烈的收缩。
具体来说，可以有三点判断。
1、说明了监管层不想金融资源过度流入房地产，挤压其它行业的生存空间。进而展示了，决策层对“房住不炒”的捍卫态度并没有改变。这一点，我们一再的重申了多次。在很多观点讲放水的时候，我也没有改变过“房住不炒”的判断。
2、说明了中国房地产企业的集体风险比想象的大。三道红线以来，媒体陆续发布、总结的房地产企业负债，以最重要的净负债率来看，恒大、融创、绿地都超过150% ， 15家以上货币短债比不到1 ，恒大有息负债超过8000亿。

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我个人之前一直有一个看法：中国房地产的泡沫风险，供给端要超过需求端。因为从住户部门的杠杆率看，我们距离美国次贷危机还很远，但是供给端看，房企的负债规模、负债率实在太令人恐惧了。净负债极高的房企巨头，随便哪一个出问题，都可能是“中国的雷曼” 。房企高负债的形成有长期、深远的发展过程，但是今天的监管，是非常有必要的。
3、监管层对“收贷”的举措力度，近年罕见。在我印象中，自2003年以来，从来没有过比“三道红线”更猛烈的约束政策。可能上一个比它更猛的政策是1992-1993年的中国房地产“断贷” ，那一次在全国各地造成了大面积的烂尾楼，海南、惠州，有些烂尾楼现在还没有处理完。相形之下，这一次不是“断贷”是“收贷” ，而且分为“345”管控，更加科学，不像原来那么粗暴了。但是，一下子推行下来，很多房企一定是会非常难熬的。
郁亮最近公开说， “三道红线”是游戏规则的重大改变，堪比2002年的土地招拍挂改革，所有的企业一夜之间“再次来到了同一起跑线” 。这个说法，只要你对房地产有所了解，去认真研究过三道红线，是不会不认同的。
由此，对我们普通的买房人来讲，需要搞清楚这个风险将会怎样传导到房地产市场，并调整我们自身的行为。
从供给端角度，我们要明白，在中国，房地产金融政策对房企的冲击是致命的。
用金融政策来调节房地产，一般是两个做法，一个是总量政策（筒子政策），一个是利率政策。但是相比与后者，前者更威猛，更立竿见影。原因在于，中国的房地产企业高度依赖间接融资——就是向银行贷款，而不是股市债市直接融资。所以，房地产出问题，冲击到的首先就是银行系统。如果要调整它，也是首先控制银行贷款，你贷不到款或者贷不到那么多钱，企业的发展速度就会降下来，风险也会下来。如果这时候再来个加息，那就更致命。
间接贷款，这一点，我们和当年的日本是一样的。日本后来的房地产倒了，直接原因就是因为采取了太过严厉的筒子管制和持续加息，两头一起上，搞坏了。分页标题
“三道红线”的政策目前还不太清楚什么时候全面推行，但对于房企而言，那已经不重要了，因为是早晚的事儿。所以，我们相信，从9月开始，所有的房企都开始调整企业策略了，这个策略的唯一目标就是快速降负债。按照要求，三条线全踩，以后不能再增加新债。在目前房企的发展模式下，这意味着控死了房企的增速。
在那些不怎么踏线的企业里，我真正觉得厉害的，只有两家：万科、龙湖。他们比别人厉害，并非是厉害在负债率控制得比别人好，而是厉害在这两家公司是非常恪守纪律的。如果你的负债率低1年没什么了不起，这两家难在一直都非常稳健。
从企业的角度，我们相信，接下来一定会出现非常明显的洗牌。夸张一点讲，之前凭借“三高”模式怎么起来的，可能现在都要怎么掉下去。如万科所言，三道红线，的确结束了“金融红利”时代。未来是个什么时代，我们还不知道，我希望是一个“三好时代”——“好品质、好服务、好信用” 。但这个过渡期，一定会持续很多年，不可能说改就改的。
短期看，上市房企一定会使用很多办法来降负债，最主要的途径也许是下面一些：
1、积极销售，提高回款率。那种捂盘恐怕是不划算了，卖房子收销售款，这是最根本、最快的还债途径，在比较好的城市，房子一点也不难卖。我跟朋友开玩笑说，现在开发商比以往任何时候都更在意回款率，回款就是爷。
2、降低开发速度，减少拿地。三道红线之下，房企是很难再囤地了。库存的土地会降低开发速度以减少投资成本，并且会减少拿地。比如恒大不是减少拿地，而是要每年净减少上千万平米的土地储备（我认为他们这个力度还会增强）。这个情况下，土地市场很有机会淡下来，土地的拼抢会减弱，地价增幅会显著减缓，对于房企必须要承受的昂贵的土地成本来说，是个好事。
3、出售资产。出售资产是又一条快速回笼资金、降低负债的途径之一，三道红线之前，恒大就已经开始出售大量的商业资产了。今天得到一些消息，又有一家大型房企准备大规模出售资产。这给稳健型的房企提供了机会。
其它还有，比如说，增加股权融资，引入更多的合作伙伴，平摊风险等等。总之，这一关要熬过去，落到不同的企业身上，会有不同的效果。
从需求端角度， “三道红线”会经由供给端的影响，怎么传导到普通的房地产市场？
肯定不是那么简单的说：三道红线冲击开发商，要大降价了。不会是那么线性的传导，如果开发商负债太多，实在爬不起来，降价也没有什么用，你也不敢买。
在不同能级的城市、针对不同的项目，开发商显然会做出不同的销售策略。比如说同样是一家深陷高负债的开发商，在深圳、杭州这种限价抢房的市场，它也极有可能不会降价，开盘能卖完为什么要降价呢？而在一些较差的城市，可能它降价你也不会去。所以说，对于这个，先不要抱有太多“捡便宜货”的期望。
真正逼迫开发商在好的城市也展开降价的市场，一定是出现在监管层针对个人住房贷款也展开“收贷”乃至加息的状态下。之前有同学问我，现在买了房，未来需要防止什么样的风险，就是这个风险。
和上面说的一样，三道红线以及开发贷款的收紧，可以说完全锁死了房企的高杠杆能力，而个人住房贷款的收紧，也是一样的效果。当它放松贷款的时候（比如疫情期间），等于是放大了需求（原来因不能贷款而被迫放弃购房的人群可以入场），而降低了利率又刺激了买家的借贷欲望。大量的需求入市，就会推高房地产价格，可以很夸张（比如今年以来的深圳楼市）。
但是反过来，当初你是怎么享受到放松的好处的，也要承受它是怎么“抽贷”的坏处。现在看，这个情况还没有发生——大规模的个人住房贷款限制政策没有出现，利率也没有任何迹象上升。分页标题
但观察监管层对房地产企业的雷霆动作，我认为，有必要再次重申我们一直以来的纪律：远离高杠杆。这是我自开号以来任何时候都非常郑重的提醒，也是买房纪律里最重要的一条。不会因为市场好我们就高杠杆，这样我们也不会怕市场差。这一点，是我从万科、龙湖这些非常优秀的企业经营策略里长期摸索借鉴来的。
此时此刻，我认为，个人也是时候认真考虑一下自己的安全边际了。房地产企业的玩法显然要大变天，普通买房人买房的思路，同样要改变。那种还是老想着玩高杠杆、快进快出博取暴利的想法，很有可能会死得很惨（最近一位以玩高杠杆著称的房地产大V被全网封杀，我相信是在传递一些信息，在此也提醒后台的小伙伴们）。

（责任编辑：常丹丹 HO016）