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房价普涨的时代已经过去
过去房价的上涨基本上都是全国性的上涨 ， 也就是我们所说的普涨 。 前几年买房子根本不必考虑那么多 ， 在楼市的“黄金时代” ， 可以说闭着眼买房都不会亏 ， 很多炒房客借用房价的快速上涨赚得盆满钵满 ， 也有刚需提早下手 ， 避免以后花更多的钱买房子 。
前几年的购房者基本都是恐慌性购房 ， 对于刚需购房者而言 ， 在房价普遍上涨的大环境下 ， 晚一年买房就意味着未来需要花更多的钱买房 ， 当然要急着买房；对于炒房客来说 ， 买房就意味着大赚一笔 ， 在巨大的利益面前 ， 也正争先恐后地买房 。
如今房价普涨的时代已经过去 ， 2017年开始 ， 部分大中城市的房价已经基本稳定 ， 2018年之后三四线城市的楼市开始降温 ， 全国的房价基本上进入平稳发展的时代 ， 房价普涨的时代已经完全过去 。

楼市新环境下 ， 分化开始出现如今楼市正朝着健康平稳的方向发展 ， 但是平稳并不意味着房价真的不涨不跌 ， 房价长时间不涨不跌基本是不可能的 ， 楼市平稳的真正含义是房价在短期内不会大涨大跌 。 对于那些人口持续流入、经济发达城市来说 ， 房价还是有一定的升值空间；对于那些没有产业支撑、人口持续流出的城市来说 ， 虚高的房价慢慢回归合理也会是必然 。
如今楼市已经开始呈现出分化的状态 ， 可以把楼市的分化分成三个层面 。
01不同城市之间楼市的分化 。
现在全国的房价呈现出涨跌互现 ， 既有房价上涨的城市 ， 也有房价下跌的城市 ， 楼市开始在不同城市之间进行分化 。 什么样的城市房价会上涨呢？房价上涨的城市一般会有这3个特点 ， 首先人口是净流入的 ， 这样未来才有人口的支撑；第二经济发展状况很好 ， 经济发展的好坏决定了人们的工资 ， 也决定了人们到底有没有钱买房子；最后一个指标是城市是否有活力 ， 也就是年轻人多不多 ， 年轻人多的城市自然有活力 ， 购房者也会很多 ， 年轻人才是购房的主力军 。 在我看来 ， 未来这三类城市的房价还是有一定上涨空间的 。
相反那些人口持续净流出的城市；那些经济发展状况不好的城市；那些不适合年轻人发展 ， 没有活力的城市 ， 这是三类城市的房价没有什么上升空间 ， 如果房价本身是虚高的话 ， 未来房价应该会慢慢回归到合理水平 。

02同一城市的不同区域房价开始分化 。
即使是同一城市 ， 房价的变化也可能是不同的 ， 城市内的房价也可能会发生分化 。 李嘉诚曾说过：决定房地产价值的3个因素 ， 第一个是地段 ， 第二个也是地段 ， 第三个还是地段 。 在房价普涨的年代 ， 不管什么地段 ， 房价都会持续上涨 ， 但是在如今这个楼市分化的时代 ， 地段好的房子自然还有升值空间 ， 地段不好的房子 ， 房价可能会慢慢进入下跌通道 。
一般好的地段有两种 ， 一种是绝对的市中心 ， 这样的地段是绝对的好地段 ， 另一种是靠近某些设施的地段 ， 比如说靠近学校、靠近地铁站、靠近大医院、靠近公园等等 ， 靠近这些的房子一般会有附加价值 ， 这样的房子也有一定的升值空间 。

03新房和二手房的分化 。
新房和二手房之间的分化还是很明显的 ， 现在的楼市给人感觉就是新房市场发展还不错 ， 但是二手房市场比较惨淡 。 主要原因有两点 ， 首先是开发商卖房套路比较多 ， 宣传力度也比较大 ， 购房者更容易买账 ， 而二手房是个人卖房 ， 基本上没有什么宣传 ， 能不能卖出去全靠运气；另外现在二手房的挂牌量越来越高 ， 现在二手房市场逐渐呈现出供大于求的现象 。
可以预见的是 ， 未来随着炒房客逐渐退出楼市 ， 购房者会越来越少 ， 买二手房的人会越来越多 ， 新房和二手房的分化会越来越严重 。 未来一段时间新房市场还能保持平稳 ， 二手房可能会慢慢贬值 。
黄奇帆给出3类潜力城市基于目前的楼市现状 ， 黄奇帆认为未来房地产行业的重点和热点汇集在3类区域 ， 分别是中心城市、大都市圈和城市群 。

01中心城市 。
什么样的城市算得上是中心城市呢？首先是4大直辖市 ， 这是毫无疑问的中心城市 ， 还有每个省的省会城市 ， 省会城市基本上是每个省的人都非常向往的城市 ， 还有一类是和省会城市同级别的城市 ， 这样的城市也有不少 ， 比如山东省的省会是济南 ， 青岛的经济水平也不错 ， 也算是中心城市 ， 还有深圳、苏州、大连等城市也都属于中心城市 。
中心城市有两个优势 ， 一个是人口优势 ， 中心城市对周边地区的人有很大的吸引力 ， 这也很好理解 ， 大多数人都更倾向于去离自己比较近的大城市；另一个优势就是经济优势 ， 中心城市的经济发展都很不错 ， 能提供更多的就业岗位和更高水平的工资 ， 一般来说工资水平越高 ， 当地的房价就会越高 ， 房子的升值空间也更大 。分页标题#e#
02大都市圈 。
可能很多人对大都市圈比较陌生 ， 所谓的大都市圈就是一个中心特大城市加上周边的一些小城市构成的一个都市圈 ， 由于都市圈的中心城市并不能无限扩展 ， 随着人口的持续流入 ， 中心城市的医疗压力、交通压力等都会逐渐变大 ， 因此需要发展周边的小城市来缓解中心特大城市的压力 。
因此大都市圈周边的小城市的发展潜力还是很大的 ， 房价也会有上升空间 ， 目前我们国家能成为大都市圈中心特大城市的估计只有北京和上海 ， 但是北京和上海周边的小城市就不要想了 ， 现在已经发展得很成熟 ， 房价甚至有一点虚高 。
现在我们要放眼未来 ， 发现那些未来可能会成为大都市圈的区域 ， 首先我们要定位中心城市 ， 我认为未来可能成为都市圈中心的城市有这样几个 ， 分别是郑州、武汉、重庆和成都 ， 为什么会是这几个城市呢？这几个城市都有两个特点 ， 首先他们都是国家中心城市（总共有9个） ， 另一个原因就是这些城市的周边没有什么大城市 ， 有利于形成大都市圈 。 我认为投资未来可能成为大都市圈的区域的房子 ， 算是一个比较好的投资方式 。

03城市群 。
城市群大家可能比较了解 ， 现在大家比较看好的城市群分别是长三角城市群和珠三角城市群 ， 当然还有一些其他的城市群发展也很不错 ， 例如以北京和天津为中心的京津冀城市群、以成都和重庆为核心的成渝城市群、以武汉为中心的长江中游城市群和以郑州为中心的中原城市群等 。
未来城市的发展必然是区域化的 ， 大城市群的发展机会要好于小城市群 ， 城市群的发展机会要好于独立的城市 。 因此如果投资房产的话 ， 尽可能还是要投资处于城市群中的房子 ， 这样的房子升值空间相对大一些 。
【房产指闻|楼市新环境下，哪里的房子才保值，黄奇帆给出3类潜力城市】总结：随着楼市慢慢进入分化状态 ， 买房一定要特别慎重 ， 尽可能买那些有发展潜力的城市的房子 ， 上文中提到了3个有发展潜力的城市 ， 分别是中心城市、大都市圈周边的小城市、处于城市群中的城市 ， 当然除此之外还有其他有潜力的城市 ， 需要购房者自己去判断 。

来源：(网络)

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标题：房产指闻|楼市新环境下，哪里的房子才保值，黄奇帆给出3类潜力城市