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作者：政知事    来源：大咖聊房

近日“三道红线新规加码 ， 踩线房企需在2023年年中之前完成降负债”的消息传得沸沸扬扬 。

从表面看 ， 对房企的金融监管“加码”更为严厉了 。
但细品下来不难发现 ， 实则本应该在明年年初完成的目标 ， 被推迟到了2023年 ， 可谓明严暗松 。
这比原来行内人预想的执行时间要晚不少 ， 大部分开发商都有时间闪转腾挪降负债 ， 被提着的心也可以稍稍放下了 。
01
重压之下的惊弓之鸟
在之前的吹风会上 ， 官方曾表态会有过渡期 。
而且先在重点房企推行 ， 然后扩大使用范围 ， 市场没有必要过于担心 。
但作为资金密集型行业 ， 一直依靠高杠杆发展的房企们 ， 面对如此严厉的融资新规 ， 犹如惊弓之鸟 。
在重压之下 ， 各大房企还是快速行动起来 ， 推出各种降负债方案 ， 这在旁观者看来甚至有点”过激“ 。
在融资收紧的背景下 ， “降负债”成为多数高杠杆房企的头等大事 ， 纷纷通过促销卖房、配股融资及分拆上市等方式来多渠道降负债 。

一方面 ， 房企通过配售新股、分拆旗下资产上市等方式 ， 以增权益资产、增加现金流；
另一方面 ， 通过打包出售资产的方式 ， 降低负债 ， 优化债务结构 。
恒大更是全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略 ， 通过销售高增长带动回款高增长 ， 大幅降低有息负债 ， 七折卖房便是为了加速回款降低负债的一个知名案例 。
近期多家撞线房企均在极尽全力降负债 ， 房企们祭出的各种手段 ， 不难看出其内心的急切 。
02
稳定压倒一切
融资新规的出台是房地产市场长效机制建设的重要内容 。
也是房地产金融审慎管理制度的重要组成部分 。
如果刹车踩得太急 ， 不仅不会起到降负债的作用 ， 反而会引发系统性风险 ， 诱发大规模企业资金链断链和破产风险 。
这是管理层 ， 企业 ， 消费者都不愿看到的 ， 也是整个社会不能承受之重 。
实际上 ， 在经历了上半年的疫情黑天鹅和长达数年的”房住不炒“的管控之后 ， 房企大概迎来了2008年后 ， 最艰难的一年 。
据司法系统的披露统计 ， 截至2020年上半年 ， 破产房企数量已达208家 ， 超过2018年上半年的177家 。
【大咖聊房|未来3年，楼市不太可能放松！】破产名单中 ， 大多数都是中小型房企 ， 且多数集中于三四线城市 ， 但也不乏知名度较高甚至跻身全国百强的知名房企 。
而引发这数百家中小房企破产的原因是 ， 没能找到“救命钱” 。
众所周知 ， 房地产是典型的高周转、高杠杆、高负债行业 ， 对资金环境、融资环境极其敏感 。
一旦融资政策收紧 ， 大型房企尚可以借助降价促销回笼资金 ， 而中小房企则可能面临“活不下去”的难题 。

之前金融行业的P2P暴雷和长租公寓的倒闭 ， 已经让投资者 ， 消费者 ， 政府苦不堪言 。
今年7月 ， 大名鼎鼎的车贷龙头微贷网 ， 杭州第一大P2P暴雷 ， 超11万投资人受波及 ， 71亿元未还 。
微贷网倒下 ， 迅速引发社会和舆论风波 ， 这也使得杭州警方表态将全力开展资产查控、处置等追赃挽损工作 ， 并全力保护出借人的合法权益 。
P2P行业暴雷 ， 政府和社会共同合力之下 ， 花了两年多的时间才勉强消化 。
如果体量更大 ， 占据大部分国人财富的房地产行业出现大规模的倒闭潮 ， 后果不堪想象 。
曾经的明星企业“联邦地产” ， 因为资金链断裂严重资不抵债向石家庄市中院申请破产重整 。 经评估 ， 联邦地产负债总额超过180亿元 ， 但总资产仅为105亿元 。
德信资本 ， 华夏银行、河北融投、河北路桥等多家机构 ， 都因为联邦地产倒下 ， 面临巨额债务难以追回的困境 。
随着联邦的倒下 ， 数千位业主的无家可归 ， 首付打了水漂 ， 有家不能住 。
一个小房企的倒闭 ， 都成了石家庄难以回避的社会问题 ， 花了数年仍未解决完遗留问题 。
由此可见 ， 房地产泡沫要挤出 ， 房地产负债要治理 ， 但是行业要稳 ， 既不能出现大量公司破产 ， 也不能出现大量失业和呆坏账问题 。
更何况今年外部环境扑朔迷离 ， 保障内部稳定自然是重中之重 。
因此适当的延长三道红线执行时间也符合目前的客观环境 ， 虽然房企高周转风险积弊已久 ， 但稳定压倒一切 。
03
未来3年 ， 收紧是主调

我国的楼市起伏 ， 最值得关注的就是政策和金融 。
虽然目前延长了房企降负债的时间 ， 但并不意味着金融上对他们就放松了 ， 与之相反 ， 这是未来几年楼市金融端不会放松的信号 。
房地产金融风险必须治理 ， 关键在于如何治理 ， 不加以约束 ， 泡沫只会越来越大 ， 对实体经济的挤出效应也越来越大 。分页标题#e#
这在内循环为主的体系下不可忍受 ， 但若像日本那样主动戳破泡沫 ， 各种金融风险、社会问题又难以承受 。
因此 ， 短期内只能选择维持现状 ， 并寄希望于长期慢慢消化 。

所以 ， “房住不炒”在三五年之内大的格局是稳固的 ， 各种政策还会继续出台 ， 其中首要的就是辅助企业降低负债 。
2023年若未达标 ， 监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制 ， 这也意味着到2023年乃至更长时间内楼市金融端都将趋紧 。
而且 ， 需要明确的是 ， 三条红线”最终目的就是调节房企的融资行为、融资结构 ， 限制野蛮扩张 ， 通过管控融资降低土地高溢价的情况 ， 保障房产行业平稳健康发展 。
“三条红线”是行业重大游戏规则的改变 ， 在新的阶段 ， 所有房企重新来到同一起跑线 。
以2002年及2020年为界 ， 房地产分为土地红利阶段、金融红利阶段以及管理红利阶段 。 “三条红线”融资新规的影响不亚于2002年土地招拍挂制度改革 。
政策的延续和升级 ， 市场预期的变化 ， 都是既定事实 ， 属于房地产的高杠杆、高盈利时代已经彻底结束了 。

来源：(网络)

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标题：大咖聊房|未来3年，楼市不太可能放松！