高进低出、长收短付长租公寓套路房东租客

先去住建局登记，再到公安局报案，最后咨询律师，近一周来，林欣（化名）一直为租房维权的事情四处奔波。今年6月10日，在杭州工作的林欣通过杭州适享科技有限公司（下称“适享”），租下了滨江区的一套两居室。“当时适享提供四种付款方式，其中年付的方式最便宜。租金可以降至2600元/月，算下来年付租金便宜了将近4000元，确实挺诱人。 ”9月4日，林欣向时代周报采访人员表示。由于价格便宜，于是自己凑足3.5万一次性付给适享，没想到住了仅两个月就出事了。“8月30号，房东主动联系我，说从8月份开始，未收到该公司的租金，这时候我才得知，适享跑路了。 ”林欣说道。事实上，林欣的情况仅是国内房屋租赁市场乱象的冰山一角。 8月，成都、杭州等城市连续爆发多起长租公寓企业诈骗跑路事件，数以万计的房东和租客受骗。9月7日，乐乎公寓创始人罗意向时代周报采访人员表示，需要严打此类机构，不然劣币驱逐良币的现象会在长租行业发酵，今年春天听说不少原正规长租机构的离职人员堕入这种挣快钱的“魔道” 。这些乱象不严打，房东、租客被坑骗的日子就不会有尽头，正规从业机构就需要长期为这种恶行“背锅” 。新一轮集中爆雷今年上半年，突如其来的疫情让多家中小型长租公寓陷入经营困境。 8月，长租公寓行业又出现新一轮集中爆雷。在杭州，长租公寓“友客”于8月27日传出爆雷，两天后，杭州另一家长租公寓杭州巢客遇家科技有限公司（下称“巢客遇家”）也同样爆雷。在成都，多达十几家包租公司失联，疑似卷走房租跑路。“从8月开始，成都有十多家长租公寓包租公司都跑路了。 ”王希（化名）是成都巢客的一名租客， 9月4日，他告诉时代周报采访人员， “我在巢客住了一个多月， 8月底被房东赶出来，有不少租客跟我的境遇相同。 ”9月2日，王希在维权群里收到一份爆雷长租公寓名单。根据名单内容，海南每天房屋租赁有限公司成都分公司、成都乐租丛林公寓管理有限公司、成都宜尚家居房屋租赁有限公司、成都小北房地产经济有限公司等12家租房中介公司已“跑路” 。名单最后也做出了相应提醒， “请有租这些公司的业主及时到派出所备案。 ”事实上，受到损失的不仅有租客，还有房东。今年5月，陈先生将自家位于杭州西湖区的一间66平米的房子委托给巢客遇家出租。双方约定月租金为4500元。最开始的3个月，巢客遇家会按时支付租金，而在8月，陈先生就未收到该公司的租金。随后，陈先生同一众业主奔到该公司，才发现巢客遇家已人去楼空。事实上，不只是杭州和成都，重庆、长沙、广州等地，近期也相继曝出长租公寓平台失联、关闭的消息。据时代周报采访人员不完全统计， 8月，全国有近20家长租公寓爆雷。“我在重庆渝北这边的律师事务所上班，在今天一天就接待了四拨咨询，全是咨询长租托管公司跑路的事情。 ”9月4日，一位房地产律师告诉时代周报采访人员。天眼查专业版风险数据显示，据不完全统计，我国约有22%的长租公寓相关企业存在过经营异常，近5%的相关企业曾受到过行政处罚或有过严重违法行为。“高进低出”模式惹争议罗意指出，长租公寓之所以爆雷，主要还是“高进低出”所导致。“高进低出”是指长租公寓公司作为中间商，高价从房东手中租来房子，却以低价租给租客。在罗意看来， “高进低出”分为两类，一类是早些年恶性竞争和高杠杆使然，一些包租机构对租价走势误判，后来又遭遇市场收缩和租价下跌，为保证现金流和持续经营不得不“低出” 。而另一类就是以卷钱为目的，以“高进低出”为手段的诈骗行为。9月6日，一位长租公寓运营人士向时代周报采访人员揭秘“高进低出”背后的运营套路。“长租公司注册之后，马上从房东手里高价收房，往往高出市场价10个百分点甚至更高，用低于市场价的价格租给那些租房经验经较少的租客，但条件是年付，比如一套房子中介从房东手里收过来是5000元每月，年付租给租客平均每月只要4000元。 ”该人士透露，长租公寓企业使用低价策略垄断所有网络平台，使得其它中介和房东自己发布的房源价格过高而鲜有人关注，然后用高额提成让其他中介公司的业务员偷偷带客户过来，最后择机卷款跑路。9月7日，贝壳研究院高级分析师黄卉向时代周报采访人员表示，除“高进低出”外，公寓运营商通常还搭配“长收短付”手法，企业向租客一次性收取半年度或年度租金，然后按照季度或月度支付给房东，将差额部分用于自身经营或其他用途，这也为之后的捐款逃跑创造了机会。天眼查APP显示，爆雷的长租公寓，基本都频繁发生工商变更。以巢客的关联公司适享为例，今年以来，该公司共发生两次法定代表人变更。 4月，公司原法定代表人张嘉龙退出，由黄大坤接任；8月，黄大坤退出，由陈挺继任。这并非个案，在8月爆雷的上海岚越企业管理咨询有限公司，也于今年4月开始发生数次法定代表人、监事、投资人的工商变更。在此情况下，房东和房客要如何维护自己的权益？9月6日，北京金诉律师事务所主任王玉臣向时代周报采访人员指出， “这种案子最大的难度在于公寓方将收取的租金挪作它用，无法及时回笼，所以可能会遇到哪怕打赢了官司也拿不到钱的问题。 ”王玉臣指出，无论是房东还是租客，一定要积极维权，采用法律手段保护自己的权利。遇到这种情况，相关部门也要积极行动起来，很多房主和租客做不了的事情，相关部门可以依职权进行。面对接连不断的爆雷潮，目前，多个城市相关部门、协会已密集发布公告提示风险。9月1日，上海市房地产经纪行业协会发布《住房租赁市场风险提示》，提醒有公寓运营商采取“高进低出、长收短付”的经营模式，一旦出现“爆仓”后又金蝉脱壳一走了之。而广州市房地产租赁协会、成都市住房和城乡建设局也提醒广大租客加强风险防范，避免经济损失。房屋租赁市场遇冷从2015年进入爆发期到近两年的迅速降温，长租公寓已经历数次严峻考验。今年上半年，租赁市场季节周期规律被打破，传统的租赁旺季并不旺，集中式长租公寓门店拓展速度趋于停滞，中小企业更是面临资金困境。爆雷、倒闭、挣扎成为当下长租公寓企业最真实的写照。贝壳研究院数据显示，上半年TOP10品牌新开门店共93家，新开店率为8.2% ，部分品牌门店数量负增长，部分门店关停，门店拓展速度趋于停滞。停滞背后，是房屋租赁市场遇冷的现实。贝壳研究院数据显示， 2月重点城市的租赁市场交易触底，节后旺季推迟到3月出现， 6月疫情反复， 18城成交量环比下降7.3% 。此外，上半年疫情对租金水平也影响明显，租金情况总体呈现趋势性下降，其中， 6月租金环比下降3.2% ，同比下降10.9% 。在疫情考验下，部分长租公寓为加快融资，采取“高收低租”的模式迅速获取房源和租客，并以“长收短付”的方式获得沉淀资金。黄卉指出，这种现象主要存在于经营能力不足的中小企业，在受到疫情影响的外部冲击下，风险就会加速暴露，尤其是尾部中小长租公寓的抗风险能力更弱。罗意则表示，对爆雷事件，不应该轻易跟“长租公寓”四个字联系在一起，不是所有长租企业都是“坏蛋” ，不能将“孩子和脏水”一并倒掉。城市的发展离不开住房租赁，人们需要认识这个行业，并积极和健康的机构展开合作。尽管目前行业存在的问题较多，但对于长租公寓的未来，黄卉的看法仍趋于乐观。“虽然疫情会阶段性影响长租公寓企业的生存环境，但行业长期向好向稳发展的态势不会变。品质居住是消费升级背景下的必然需求，市场需求才是长租公寓发展的根本动力，这种动力从未改变。 ”黄卉说道。但目前看来，何时才能回归理性发展，仍是摆在长租公寓企业面前的一道难题。

高进低出、长收短付 长租公寓套路房东租客

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