楼市分化|大城市一张床买小城市几套房，楼市分化在加剧吗？

继黑龙江鹤岗的“白菜价”房子之后，辽宁阜新一处面积为56.02平方米、售价为2万元的房子近日也引发广泛关注。与此同时，北上广深房价坚挺，不乏售价上千万的房子。大城市一张床买小城市几套房，有观点认为这是楼市分化加剧的信号。真实情况到底如何？
千万学区房VS两万一套房
“‘白菜价’的房子确实有，但我们这并不是所有的房子都是‘白菜价’ ，总价几十万元的房子比较正常。 ”阜新当地的一位房地产中介告诉采访人员。
根据阜新当地挂出的房源信息，每平米千元以上的房子才是主流，其中又以3000元-4000元/㎡的房源居多。
据了解，近日引发关注的“白菜价”房子地处阜新城南米家小区， “一分钱一分货，米家小区基本是回迁房，价格低的一般是毛坯房，楼层可能不太好。 ”上述中介表示，这类房子一般比较容易谈价，因为并不好出手。
与辽宁阜新的情况相反，北上广深的千万元的房子依旧是成交进行时。
“‘7·15新政’之后，成交量确实没那么多了，但是业主对价格其实没有太大让步。 ”深圳的一位房地产中介表示，自己最近还经手了几套千万元级别的房子交易。
“7月70城新房价格平均涨幅为0.47% ，其中，对楼市收紧调控的深圳上涨0.6% ，涨幅较上月收窄0.2个百分点，有所降温。但深圳二手房价格上涨1.2% ，涨幅收窄0.7个百分点，仍领先其他一线城市。 ”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄说。
8月27日，某房地产平台上查询到的北京西城区内一区域房子价格。
北京的房价也类似。此前，北京西城区明确于7月31日起实施“多校划片”“六年一学位” ，业内人士普遍认为， “7·31新政”落地后学区房价格会下降。采访人员通过某房地产平台发现，北京西城热点区域的学区房挂牌价格中，少则五六百万，多则上千万，每平米价格在11万-17万之间不等。相比之前并没有太大降幅。
据媒体报道，自3月份以来，上海楼市的热度便不断提升。尤其是豪宅市场，千万元级楼盘入市频遭抢购。 6月22日，开盘的前滩三湘印象(000863,股吧)名邸项目，均价12.18万元/平方米，单套房源最高总价超过6000万元，开盘即售罄。
楼市分化原因何在？
换算一下，假设按照北上广深折中的5万/㎡的房价来算，一张单人床的标准尺寸是1.2*2.0m ，合2.4㎡，一张床占据的房间面积就需要支付12万元，可以买到阜新的6套左右“白菜价”房。
对此，同策研究院研究总监宋红卫认为， “我们不能简单地把2万元一套房的现象无限放大，这类房子与当地需求不匹配，但不是整个市场的价格都这样低，可以看到，不少品质好的高端楼盘价格还是相对较高的。 ”
不过，他同时表示，这个现象可以说是楼市分化加剧的信号，更主要的反映的是经济增长分化背景下人口迁徙变化的影响。 “没有经济和人口支撑的城市基本都逃不过逐渐没落的下场，这个规律在世界范围内都成立。 ”
确实，除了阜新，黑龙江鹤岗、内蒙古鄂尔多斯(600295,股吧)、甘肃玉门等城市也曾出现房价走低的现象。这一结局或许很早就埋下了伏笔。 2001年12月28日，曾被称为“亚洲第一大露天矿”的辽宁阜新，被国务院正式认定为全国第一个资源枯竭型城市。
由于资源枯竭，阜新矿业一度陷入困顿。 2016年，由于无煤可采，本地7座煤矿关闭了6座， 2.8万名职工面临转岗分流。鹤岗作为资源型城市，命运也大体相似。
“类似‘白菜价’的概念，其实在东北和西北等区域比较明显，说明了一个情况，即部分城市其实面临空心化等问题，潜在购房需求不多，或者人口净流出，尤其是年轻人群。 ”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。分页标题
而面对北京楼市的情况，严跃进表示，学区房价格由于政策落地肯定会降温，但也不会明显降温。 “房子的地段优势还在，核心地段的价格还是比较坚挺。 ”对于深圳楼市，他认为，深圳后续都需要建立长效机制，包括积极增加房源供应等。
中原地产首席分析师张大伟也认为，西城学区房虽然进行了改革，但是无论怎么改，只有买了西城的学区房才能在西城上学的事实并没有改变。西城区的教育资源相对丰富，短期也不会改变。
不过，也有观点认为，目前市场虽然变化不大，但随着时间推移，购房者和卖房者心态会逐渐转变，供求平衡被打破后，预计后续还是会对价格产生一定冲击。
“白菜价”的房子值得买(300785,股吧)吗？
“现在是房住不炒的时代了，主要是根据自己的居住需求和自身的资金实力来购房，稳房价、稳地价、稳预期的政策要求下，房价大幅上涨基本不可能，即使上涨也不可能出现在没有经济、产业和人口支撑的城市。 ”宋红卫说。
在严跃进看来，类似情况其实和城市发展有关。一般来说，若没有太多变动，一些本身楼市表现不好的城市，这几年也还是会低迷。
人少房多，房价自然难以维持。如果知道这个道理，在鹤岗3万元买房的小伙或许会退掉自己当初订的机票。 2019年11月底，在拉萨工作的湖北小哥许康在鹤岗花3万元买了房，但由于今年上半年没有收入，最终将房子以2.2万的价格卖出。
面对网友们因低房价想买买买的冲动，严跃进认为， “从购房者的角度看，总体上推荐到省会城市进行，而不是此类中小城市。尤其是对于一些经济表现不好的中小城市，还是需要谨慎进入。 ”
对于当地楼市，宋红卫认为，类似阜新、鹤岗这样的人口流出的区域也不是没有发展机会。 “‘白菜房’便宜是因为不满足需求，根据当地实际情况，提供不同层次的改善型需求的楼盘也是一个方向。 ”
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（责任编辑：常丹丹 HO016）