洛阳|揭秘洛阳为什么房贷利率上浮40%，居全国第二，房价还连涨五年？ |房价|郑州|伊滨

_本文原题：揭秘洛阳为什么房贷利率上浮40% ，居全国第二，房价还连涨五年？
都说洛阳纸贵，但这一轮房价暴涨之后，洛阳房价真是不便宜了。
在洛阳实地调研之后，我发现这个城市现在的房价明显分为四个层级。（为了统一理解，以下房价均以高层毛坯住宅价格）
第一层级：洛龙区
在洛河以南的洛龙区，现在就是洛阳的宇宙中心，新房高层房价在12000到15000之间。
比如碧桂园玖锦台14000-15000之间，比如金科绿都天宸剩下的房源在13000左右。
当然有超过15000的，比如市委喷泉旁边的正大，旁边银润中央广场的二手房，但这是特例，不属于市场常见情况。
第二层级：洛河以北的几个老行政区的主城
房价在10000到12000之间，当然涧河区和西工还是比较贵的，保利大都会大约在11000-12000之间，地处瀍河的恒大绿洲现在大约在9000-10000 。
当然道北区域还是比较便宜一些的，但是低于8000的我们也没有找到。
第三层级：伊滨新区
伊滨现在算是洛阳公认的未来宇宙中心了。
房价大约在8000到10000之间，具体的不是根据你和主城的距离决定，而是根据你和那条牛逼的未来轴线决定。比如在轴线傍边的旭辉的项目现在9000多块，但是远离轴线的项目比如佳兆业的项目开盘就比较便宜， 8000多一点。
啥是轴线？这是一个非常牛逼的洛阳城（炒）市（作）运（卖）营（地）的概念，我们下次专门开文说。
第四层级：几个洛阳所谓副中心
如果你到洛阳下属的几个县（偃师、孟津、伊川、宜阳、新安）的市场调查，几乎所有的县都会给你说，这里将是洛阳以后的副中心。
说到副中心这个概念，在洛阳很有意思。满大街都是关于国家支持洛阳成为中原城市群附中心的广告，不过真正的中心——郑州，这个概念倒不咋提。

本文插图
然后，每个洛阳下属的相邻县都提出自己又是这个副中心的副中心的概念，很有点意思。
一进县域，房价大约在5000-8000之间。
但是很明显，距离洛阳越近的区域可能越贵（这里往往会被划为一个什么**新区，比如宜阳县在自己县距离洛阳最近的区域规划了一个宜东新区），真正的县城房价不高，但是所谓邻洛新区价格却不低。
当然，洛宁、栾川、嵩县、汝阳，这四个非邻洛县属于各自独立的房地产市场，和洛阳不是一个朋友圈。

本文插图
这是洛阳这两年出货量最大的10个项目，基本上可以代表了洛阳市场单盘的基本面。
这个十个项目我去了七个，市调的价格和表格中的差别不大，和表格中的数据差别不到500-1000元。
但看这个单价，还不算很惊人。
15000在郑州基本上就是刚需的上车门槛，但是在洛阳基本上买改善也是绰绰有余了。
然而，令人吃惊的是洛阳房价上涨的持续时间非常之长。

本文插图
这是2012年到2020年洛阳房价的房地产供应、成交以及价格变化图。
关于这张图的可信性，我专门登门请教了二个洛阳本地专门做房地产的业内人士，证明这个图还是非常真实的。
应该说，从2016年下半年开始，洛阳房价就开始抬头。 2017年、2018年是洛阳房价价格最猛的两年，可以说一个月一个价。

本文插图分页标题
尤其是洛龙新区，成为整个洛阳房价的标杆和龙头。
从2019年到现在，洛阳房价至今没有回头调整，还是涨幅回落，但是成交依旧不错。
只不过这两年，洛阳房地产的明星从洛龙变成了伊滨新区，一个距离洛龙市政府直线十公里距离外的新区，在2019年下半年房价像疯了一样。
根据安居客数据， 2019年7月份伊滨区房价均价7860元/㎡， 8月份8533元/㎡， 9月份9150元/㎡， 10月份9530元/㎡。近三个月，伊滨区的房价从七千多到八千多，再到九千多，涨幅达到1670元。再说供求。

本文插图
这是专业机构提供的洛阳从19年1月到20年6月洛阳项目开盘去化率的统计，可以看到2020年比2019年有所下降，但是依旧可以达到75%-85% 。
我不能说其中没有水分，但是根据多年的从业经验，即使去掉水分，整体的去化率应该也是不错的。
再看，整个洛阳的去化周期。

本文插图
从2019年1月到2020年6月，去化周期始终在5个月到8个月之间波动，市场存量始终在120万方到160万方波动，但看数据，这是非常健康的。
那么洛阳市有什么隐忧吗？当然也有，就是土地供应量。

本文插图
我们再看上图，从2012年到2015年，洛阳房地产供应量始终是大于消化量的。在2016年出现了逆转，从2016年到2018年，供应量猛缩，但是消化量大增。
但是这种情况在2019年又出现了再次逆转，供应量开始增大，而消化量不足，只是二者差距不大，接近平衡。
房子的供求，从根本上就是土地的供求。

本文插图
这是洛阳2015年到2019年土地供求图，可以看出2015年到2018年洛阳土地供应始终不大，在700亩到1300亩之间徘徊，但是2019年洛阳一口气供应了3000亩，差不多是前4年的总和。
这是洛阳未来几年楼市比较大的隐忧，但也就是隐忧。
说实话，上面都是在摆数据，说事实，没有说什么结论。
那么，现在洛阳楼市究竟能买不能买呢？
在去洛阳之前，我曾很坚定的认为，洛阳作为一个典型的三线城市，房价是没有支撑的，涨价很可能就是几个地王或者棚改虚火给闹的。
然而，当你真的到了这个市场，会发现这个市场绝对不是一两句话能说清楚的。
1、从2015年到2020年的房价，郑州房价上涨了大概40%到60% ，但是洛阳主城区平均涨幅在80%到120% 。
2、郑州房价真正的房价上涨周期从2016年初到2017年年中，差不多一年半。洛阳房价上涨周期从2016年下半年直到现在，已经四年多了。
3、郑州地王从2016年非常疯狂， 2017年基本熄火， 2018到2020年，已经没啥能够引发市场兴奋的地王了。然而洛阳从2017年开始，每年都能有二块到三块，能够引发市场热度的地王。
4、洛阳楼市房贷利率非常之高，首套在30% ，二套已经达到了惊人的40% ，但是依旧挡不住市场的火爆，这个城市房价啪啪连涨已经快五年了。

本文插图
5、洛阳之旁最大的城市郑州楼市在2018年已经歇了，甚至2019年， 2020年已经远近郊区已经出现了部分回调，但是洛阳不为所动，依旧火热。
6、这五年来，不管是全国市场冷暖转换，还是政策松紧转换，都没有影响到洛阳楼市上涨势头，所不同的是暴涨还是缓涨。分页标题

本文插图
洛阳人民一边埋怨房贷率太高，一边还是冲进售房部，让一个个项目顺利清盘。
【洛阳|揭秘洛阳为什么房贷利率上浮40%，居全国第二，房价还连涨五年？】到底，是洛阳楼市疯了，还是我们看不懂洛阳，我不能肯定。