地产|正荣地产鏖战“后千亿时代”

8月24日，正荣地产在线上举办2020年中期业绩发布会。据中报数据，正荣地产于2020年上半年实现营业收入145.42亿元，同比增长6.5%；期内溢利12.75亿元，同比增长8.1%；核心纯利为12.43亿元，同比增长8.3% 。尽管业绩层面表现尚佳，但正荣地产毛利率指标下滑、权益占比较低仍被外界所关注。从高速发展转向高质量发展，正荣地产该如何迎接后千亿时代？

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企业供图
不高的毛利率
年报数据显示，正荣地产于2020年上半年实现合约销售为人民币560亿元，完成全年目标的40%；合约销售面积365万平方米，合约销售均价为人民币15321元/平方米。
从销售表现上看，正荣地产销售贡献最大的区域依然为长三角经济区，占比约46% ，主要包括苏州、南京、合肥等城市。第二大贡献区域是海峡西岸经济区，占比25% ，主要为福州、莆田。中西部的销售贡献为16% ，环渤海为12% ，主要是长沙、西安、武汉、济南、天津等城市。按城市类别区分，一二线城市的项目销售金额贡献占比达到了77% 。
在盈利方面，正荣地产于今年上半年实现净利润为人民币12.7亿元，同比增长8.1% ，净利润率8.8%；核心利润为人民币12.4亿元，同比增长8.3%；毛利为29.54亿元，同比增长6.5% ，毛利率为20.3% 。
据了解，正荣地产20.3%的毛利率处于行业较低的水平，而这一指标在去年已有下滑的现象。 2019年正荣地产的毛利为64.98亿元，同比增加7.9% ，但毛利率由2018年的22.8%减少至2019年的20% 。
对于毛利率的表现，正荣地产执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健回应称，正荣的毛利率跟去年是持平的，但是有一些是因为正荣处理了一批成本较高的旧存货，存货的毛利率偏低，影响到整体毛利率下降。 “如果不看老的存货，正荣的毛利率目前是在20%到25% ，我们也在通过严控成本提升毛利率，比如我们发债的成本，境内境外目前也是大幅改善，我们也在严控开发成本，所以能改善的空间还是蛮大的。 ”
陈伟健表示，在解决老存货问题的同时，再降低开发融资的成本，正荣的毛利率应该会维持在22%到25%的区间，同时也应该能够在一到两年内实现这个目标。
地产分析师严跃进则表示，最近几年房企毛利率普遍出现下降现象，这与市场大环境管控有所关联。因此，房企如果想在毛利率数据上有所表现，那么唯一的出路就是产品附加值，高品质产品才能带来高溢价。
土地权益比维持在60%-70%
2018年，正荣地产正式在港交所挂牌上市，其销售额也于当年达到1080.17亿元，同比大涨54% ，成功迈入千亿房企行列。尽管如此，正荣地产较低的权益占比仍被外界所诟病。
严跃进称，通过较低权益占比实现规模扩张是正荣迈入千亿的关键，这样其在短时间内不需要承担过大的资金压力，但同时也会伴随其他“负面”问题，最直观的就是利润表现。
年报数据显示， 2020年上半年正荣地产实现净利润为12.75亿元，同比增加8.08% 。净利润率为8.76% ，较2019年同期的8.64%增加0.12个百分点。其中，归属母公司所有人的净利润为8.76亿元，同比减少6.17% ，而非控股权益则为3.99亿元，同比增加62.2% 。
关于权益占比方面，正荣地产执行董事、副总裁刘伟亮表示， 2020年正荣地产的权益销售比例应该会提升到59% ， 2019年是51% ，这是一个逐步提升的过程。
“按照公司的投资思路，正荣从去年开始计划逐步提高项目权益比， 2020年新增土储权益比例为64% ，并表比例为86% 。 ”刘伟亮介绍，为了分散投资风险，实现合作共赢，我们对项目合作还是比较开放的，今年新增的32块土地中有21个是合作项目，合作方也以各大开发商为主，权益占比为60%-70%之间，未来公司也会将每个项目的合作方控制在2-3家。 “我们预期后续的权益比例仍然会维持60%到70%之间，这是跟合作项目有直接的关系，我们在合作项目的端口，因为前期有些项目的合作家数比较多。 ”分页标题
在中原地产首席分析师张大伟看来，上半年虽然受疫情影响，市场开局并不顺，但随着防疫得力，市场资金量较为宽裕，房企的拿地冲动也逐渐显现。
年报数据显示，截至2020年6月底，正荣地产在全国32个城市，拥有198个项目，建筑面积2740万平方米的土地储备，货值4700亿元，其中76%的土地储备位于一、二线城市，土地储备权益占比也由2019年年末的55%上升至2020年6月30日的58% 。
未来坚持平稳投资
随着房地产市场进入“白银时代” ，规模上的增长似乎没那么重要，而如何“活下去”才是房企成长的关键。
年报数据显示， 2020年上半年，正荣地产的总资产约为1923.97亿元，同比增长13.7%；总负债约为1591.61亿元，同比增长15.2% 。按照此数据计算，该集团的资产负债率约为82.73% 。除此之外，截至6月末，该集团的净负债率约为71.4% ，同比降低3.8个百分点；现金对短债比上升至2.1倍。
据陈伟健介绍，在优化资本结构方面，正荣地产一直优化融资结构，减少对单一渠道的依赖，目前总体的结构相对合理、安全。境内再融资2/3 ，境外再融资1/3 ，其中信托借款比例从2019年的20%大幅减少到9% ，成本较低，年期较长的传统银行融资比重从42%增加到51% ，在债务期间方面，短债进一步减少，未来一年到期的总债为人民币190亿，其中银行借款95亿，正荣将会通过销售进行偿还，境内其它贷款人民币24亿，主要是通过境内的银行通道安排置换。
“目前我们的现金和短债比控制在2倍左右是比较健康的，我们也希望降低我们的短债比。 ”陈伟健称，目前我们的短债比已经控制在30% ，很有可能会再进一步收窄到30%以内，同时我们整个融资成本也应该在逐步往下走，如果是看今年的话，我们今年630的总体融资成本是7% ，但是在7月份、8月份国内的小公募的成本大概也是在5%左右，境外的融资的银团贷款、双边贷款总成本也大概是5%左右，所以我们觉得总体的融资成本还有改善的空间。
2019年，正荣地产提出“新三年战略”,将2019-2021年设定为“高质量发展期” ，通过提升运营水平,改善债务结构,带动营收及盈利水平持续提升。
从高速发展转向高质量发展，正荣地产该如何迎接后千亿时代？对于未来的发展，正荣地产董事长兼行政总裁黄仙枝总结道， 2020年下半年将依然面临大环境的不确定性，正荣的投资节奏还是坚持比较平稳的投资，更加聚焦现在已经进入的深耕的城市，具体的项目还是要看项目的投资时机，以及价格和利润的情况。针对正荣关注项目投资的标准，仍然会关注整个项目的周转效率、利润规模、IRR等等几项核心指标。
“随着我们布局的区域比较多，我们可能还是会加强所有已进区域的研判，在我们现有的区域进行合理的深耕。特别是长三角、海峡西岸、中西部等等已经进入的区域，在尚未进入的区域，我们会加强研判，在合适的时机、合适的利润的情况下会进入。 ”黄仙枝如是说道。
北京商报采访人员卢扬王寅浩
（责任编辑：张洋 HN080）