中新经纬|@业主们,房贷批量“换锚”来了!将这样影响你还贷

中新经纬客户端8月25日电 (张澍楠)“选固定利率还是浮动利率?”这令有房贷在身的业主们反复纠结 , 如今这道“必选题”已经有了答案 。 房贷“换锚”进入到最后时刻 , 究竟对还贷有何影响?
固定利率vs浮动利率

中新经纬|@业主们,房贷批量“换锚”来了!将这样影响你还贷
文章图片
资料图 中新经纬 摄
房贷定价的“锚”过去一直是基准利率 , 会根据基准利率浮动 , 2019年新发放的房贷平稳切换为贷款市场报价利率(LPR)定价后 , 央行2019年12月28日公告明确 , 2020年3月1日至8月31日 , 将推进存量房贷定价基准转换 , 客户可与金融机构协商决定是“换锚”为LPR还是固定利率 。
中行、建行、工行、农行、邮储银行此前明确 , 8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款 , 按相关规则统一调整为LPR定价方式 。 交行称 , 于8月21日对批量转换范围内的个人住房贷款调整为LPR定价方式 。
张女士2012年贷款97万在北京买了套房 , 她对中新经纬客户端表示 , 自己现在剩余贷款不多 , 所以比较愿意尝试浮动利率 , 如果是刚刚贷的款 , 恐怕也要好好纠结一番 。 但她也提出疑问 , 固定利率和浮动利率究竟有何区别?
最大的不同还是反映到了还款金额上 , 顾名思义 , 固定利率下的房贷利率会维持当前利率水平不变 , 还款总额及月供基本固定 , 不会受外界因素影响发生较大变化 。 不过若整体利率环境下跌 , 固定利率还款仍会维持相对比较高的利率 。 转换为LPR后 , 房贷利率会随着LPR变动而变 , LPR下行 , 还款金额降低;LPR上行 , 还款金额也随之增加 。
需要注意的是 , 如果是银行代为批量转换的客户 , 可以要求按自己的意愿做一次调整 。 但只要是自己作出了选择 , 无论是选择LPR定价方式还是固定利率 , 都只有一次选择机会 , 不能再更改 。
“换锚”后利率咋计算?
房贷“换锚”后 , 利率咋算?月供到底能不能减少?
根据央行此前公告 , 房贷的定价基准转换为LPR后 , 加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月LPR的差值(可为负值) 。
中新经纬客户端算了笔账:以商业性个人住房贷款的转换为例 , 如借款人小王 , 买房时享受了贷款基准利率打九折(下浮10%)的优惠 , 贷款日2015年8月1日 , 期限是30年 。
若小王选择将这笔房贷的定价基准转换为LPR , 以5年期贷款基准利率是4.9%计算 , 转换前的实际执行利率为4.9×(1-10%)=4.41% 。 2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8% , 小王这笔房贷的加减点数为4.41%-4.8%=-0.39% , 即减39个基点 , 今后的房贷利率就是LPR-0.39% 。 直至这笔房贷偿还完毕为止 , 这个加减点数都保持不变 , 房贷利率将随着5年期以上LPR变动 。
转换时 , 本人和银行需要协商确定加减点数、重定价日和重定价周期 。 重定价日是重新按照最新的定价基准计算贷款执行利率的时间 。 一般有两种 , 一种是每年1月1日 , 另一种是贷款发放日的每年“对月对日” 。
易居研究院智库中心研究总监严跃进举例 , 若某位购房者今年8月份转为LPR计算贷款 , 且后续每一年重新计算月供额 , 2020年8至12月其月供额和今年前7月一样 。 2021年 , 若5年期以上LPR上升5个基点 , 那么100万房贷、30年等额本息的贷款情况下 , 月供将增加约31元 。 反之 , 若5年期以上LPR下降5个基点 , 月供将减少31元 。
究竟选哪个更有优势?

中新经纬|@业主们,房贷批量“换锚”来了!将这样影响你还贷
文章图片
资料图:售楼处沙盘 。 中新经纬 薛宇飞 摄
中新经纬客户端注意到 , 从去年12月到今年8月 , 5年期LPR从4.8%变为4.65% , 下降15个基点 。 如果是200万元房贷 , 以等额本息还款方式20年还清 , 15个基点的降幅意味着平均每年可节省房贷支出1963.83元 , 20年一共可以省下39276.53元 。 分页标题
这是否就证明选择LPR浮动利率定价更好?中国民生银行首席研究员温彬认为 , 如果借款期限较短 , 以前的房贷利率又比较高 , 就可以选择LPR 。 而期限较长 , 且以前贷款利率本身很低的 , 可以选择固定的房贷利率 。 因为这样可以锁定月供成本 , 将来更好地安排个人家庭的收支情况 , 不用为房贷利率变动而影响正常生活安排 。
可以看出的是 , 若预期LPR上升 , 月供金额也会增加 。 对于大多数人来说 , 判断利率的长期走势究竟上升还是下降很难 。 但业内人士认为 , 短期LPR或仍有下降空间 。
中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼表示 , 从中短期看 , 我国利率处于下行趋势 。 将存量浮动利率房贷转成以LPR作为定价基准 , 对借款人是有利的 , 有助于减轻借款人房贷支出 。
【中新经纬|@业主们,房贷批量“换锚”来了!将这样影响你还贷】“下半年房贷利率或仍继续下降 , 但幅度会缩小 。 ”董希淼称 , 预计下半年流动性保持合理充裕 , LPR利率仍会继续下降 , 以LPR利率为定价基准的房贷利率也会顺势下行 。 (中新经纬APP)

中新经纬|@业主们,房贷批量“换锚”来了!将这样影响你还贷
文章图片