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原创 刘晓博
中国楼市的“板块轮动”正在继续 ， 如果你天然只能接收“负面消息” ， 那么你一定会误判楼市 。 什么是“板块轮动”？就是深圳、东莞涨完 ， 轮到惠州、广州、中山、佛山涨；大湾区、长三角涨完 ， 轮到京津冀回暖 。 这一波又一波的“楼市回暖—调控收紧—楼市变冷—调控松动—楼市回暖”不断轮回 ， 从而实现全国的稳增长、保就业 。 所以 ， 最近你可以听到楼市不少利空消息 ， 这是媒体津津乐道的主线——比如深圳强调控 ， 东莞、南京、杭州、宁波跟上 ， 国家重提房住不炒 ， 房企信贷政策收紧 ， 央行4个月没有降息等等 。 但楼市还有一条暗线——媒体不会大张旗鼓报道 ， 但却正在发生 。 比如一直对土地出让有严格“限价政策”的北京 ， 今年出让的土地几乎都不限价了 ， 这意味着什么 ， 大家自己思考 。 而据统计 ， 今年前7个月全国的实际房贷利率 ， 每月都在下降 。 表面上看 ， LPR的5年期利率今年只降息了两次 ， 累计15个基点 ， 但地方政府可以影响上浮的利率部分 ， 这部分利率的调整 ， 是隐性的、悄悄进行的 。 另外一个值得重视的事件是：对楼市最狠的省——海南 ， 8月18日公布了公积金新政 ， 其核心内容是大幅提高了公积金贷款额度 。
以夫妻双方都在海南缴存公积金、而且是购买新房为例：之前 ， 在海口、三亚、琼海、陵水买新房 ， 可以最高贷款70万 ， 其他地方最高贷款50万；现在都提高到了100万 。
上图为海南此次新政之前的公积金贷款政策 。
上图为海南将于8月20日执行的公积金新政 。 从表格可以看出 ， 海南住房公积金的最大贷款额度 ， 平均提高了大约40%左右 ， 最大达到100% 。 为此 ， 海南官方还发布了一个“政策解读” ， 在谈到出台政策目的时 ， 是这样说的：
释放住房公积金惠民措施红利 ， 满足缴存职工的购房贷款刚需 ， 有效缓解职工贷款资金压力 ， 以及服务保障各类在琼创业就业人才的居住需求 ， 促进职住平衡 ， 进一步支持海南自贸港建设的全面推进 。
至于老百姓可以获得多少红利 ， “官方解读”说：
提高住房公积金个人住房贷款最高额度后 ， 为借款人家庭带来两个方面的实质利好：
一是刚需购房者省下一大笔贷款利息支出 ， 以购买首套新建自住住房为例 ， 住房公积金个人住房贷款最高额度提高到100万元 ， 相对于商业银行住房按揭贷款 ， 可节省利息约40万元（按贷款年限30年和等额本息计算的应还总利息推算） ， 切实减轻借款人家庭购房负担；
二是借款人家庭可根据自身需求改善居住条件 ， 顺应家庭购房期盼 ， 增强获得感、幸福感 。
“顺应家庭购房期盼 ， 增强获得感、幸福感” ， 说得多好呀！不知道那些打压楼市、限制购买住房的城市 ， 是怎样自圆其说的 。 下面谈谈我对于此次海南公积金新政的看法：
第一 ， 海南此次新政对楼市支持力度非常大 ， 我们可以用一个指标来衡量 ， 这就是“最大贷款金额÷城市均价” 。 以省会海口为例 ， 100万的新房最大贷款额度 ， 除以1.5万元左右的均价 ， 也就是说最大贷款额度可以购买66.7平方米的住房 。 要知道 ， 海南还有很多市县的住房均价只有七八千元 ， 100万的最高贷款额度 ， 足以购买130到140平米的住房 。 这意味着刚需、改善家庭在海南购房 ， 将享受非常低的实际贷款利率 ， 甚至可以100%享受公积金基准利率 。 公积金贷款利率是3.25% ， 而5年期LPR贷款基准利率是4.65% ， 很多地方执行起来都在5%以上 。 以北京为例 ， 首套房贷目前利率大约在5.2% ， 二套房贷利率在5.7%左右 。 北京、上海、东莞的公积金贷款最高额度是120万 ， 三个城市的住房均价分别是6.3万、5.7万、1.9万 ， 最高贷款额可以购买到19平米、21平米和63平米 。 至于深圳就更悲催 ， 公积金贷款最高额度不仅没有东莞多 ， 也没有海南多 ， 最高是90万元 。 深圳住房均价是7.43万元 ， 最高贷款额只能买12平米 。 所以相当一批深圳购房者嫌麻烦、不使用公积金贷款 ， 而是买房之后做一次性提取 。
第二 ， 海南市场明显偏冷 ， 需要给点阳光 。
此前 ， 海南出台了比较严厉的楼市调控政策 ， 有点一刀切的味道 。 后来 ， 通过人才购房、降低落户门槛等方式 ， 间接对楼市做了一些松绑 ， 但市场仍然偏冷 。 现在通过调整公积金政策 ， 给楼市送上了一份大礼 。 对于稳定楼市 ， 将起到积极的作用 。 今年上半年 ， 海南全省的GDP为2383亿元（东莞为4361亿元 ， 烟台为3457亿元） ， 同比下降2.6% 。 由此可见 ， 海南全省的经济总量不仅远低于烟台 ， 更是低到几乎是东莞的一半 。 至于增幅 ， 也明显低于全国（全国增速为-1.6%） 。 上半年“规模以上工业增加值” ， 海南同比下降8.0% ， 而全国是同比下降1.3% 。 海南省汇聚的资金总量（金融机构本外币存款余额） ， 到6月末为10063亿元 ， 同比增长不到3% ， 远低于全国广义货币M2同比增长11.1%的水平 。 海南上半年的社会商品零售总额 ， 则下降了16% 。 由此可见 ， 疫情对海南经济打击比较大 ， 旅游、会展等活动出现了大幅下滑 。 在这个时候 ， 适当活跃楼市是必须的 。分页标题
第三 ， 从海南的楼市新政 ， 我们还可以发现一个微妙的现象：在海南买新房比买二手房 ， 可以获得更大的公积金支持力度 。 比如同样是夫妻二人在海南缴纳公积金 ， 最大贷款额度新房是100万 ， 但买二手房只有70万 ， 打了7折 。 为什么会这样？从交易环节看 ， 二手房买卖交税还要多一些 ， 比如多了个人所得税 。 但事实上 ， 政府的利益跟新房更直接一些 ， 因为关系到去库存、卖地 。 所以 ， 政府在新房上的利益更大 。 因此 ， 地方政府一般更支持买新房 。 海南楼市未来将如何？我的很多朋友都表示不看好 ， 或者一般般 。 其中包括在楼市非常有影响力的大佬 ， 他们的原话是：上过两次当了 ， 不能再上第三次 。 所谓“上两次当” ， 是指建省、建特区之后的房地产泡沫 ， 以及2010年国际旅游岛之后的房地产泡沫 。 但事实上 ， 自由贸易港的政策力度更大 ， 尤其是商品零关税、以及个人和企业所得税的巨大优惠 ， 一定会吸引更多的人和企业到海南生活、创业 。 启动过程或许比较慢 ， 但未来还是值得期待的 。 即便只把宏伟蓝图实现一半 ， 都是非常好的 。
【天天说钱|最高100万！海南提高公积金个贷款额】海南楼市 ， 最看好从海口、文昌、琼海、万宁、陵水到三亚的东部岸线 ， 这边没有核电站、大石化、散装港 ， 污染会小很多 。
来源：(网络)
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标题：天天说钱|最高100万！海南提高公积金个贷款额
